דוגמה להלכה הפסוקה

ב- ת"א (טב') 21904-10-12 {אלון גולן נ' אהרן ויצמן, פורסם באתר האינטרט נבו (04.03.15)} בית-המשפט דן בתביעה כספית. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר ועניינה בדרישת התובע לתשלום דמי תיווך, בנימוק שלפיו התובע {הינו מתווך במקצועו ובבעלותו משרד תיווך הנקרא "אלון נכסים"} היה הגורם היעיל בעסקת מכר, במסגרתה נמכרה דירת הנתבע {הבעלים של דירה 107 ביישוב חד נס שברמת הגולן (ייקרא להלן: "הנכס") } לאחת בשם מרינה ארגס {תיקרא להלן: "מרינה"}. בית-משפט קבע:

"תמצית סיכומי התובע
21. במסגרת סיכומיו, חזר התובע על עיקר טענותיו וציין כי בנסיבות המקרה דנן הוא זכאי לקבל מאת הנתבע דמי תיווך עליהם התחייב הנתבע במסגרת ההסכם.

22. התובע הפנה לסעיף 9 א לחוק המתווכים במקרקעין במקרקעין, התשנ"ו-1996 {להלן: "החוק"}, וציין כי במקרה דנן, התנאי הקבוע בהוראות החוק מתקיים, וכי פרטי החובה בהזמנת שירותי התיווך עוגנו היטב במסגרת ההסכם עליו חתום הנתבע.

23. לשיטת התובע משרדו הינו הגורם היעיל במקרה זה להסכם מכר הנכס, ומשכך על הנתבע לשלם את דמי התיווך עליהם התחייב במסגרת ההסכם.

24. לטענתו של התובע הקשר והתיווך בין הנתבע לבין מרינה ואסקין לפניה, נעשה באמצעות משרדו. עוד טען התובע כי, משרדו היה הגורם היעיל במכירת נכסו של הנתבע וכי מרינה רכשה את הנכס מאת הנתבע בסך של 1,000,000 ש"ח כך שלפי ההסכם על הנתבע לשלם את הסך של 150,000 ש"ח כדמי תיווך.

25. זאת ועוד, בנוגע לשאלת הטעייתו של הנתבע, הפנה התובע לעדותו של הנתבע, וציין כי הנתבע עצמו שאל על מחירו הריאלי של הנכס.

26. בכל הנוגע לשאלת תוקף רישיונו של מנשה, ציין התובע בסיכומיו כי, לפי הפסיקה שניתנה בשאלה זו, על-אף שלא הוכח שהתובע עצמו היה נוכח בשעת החתימה על ההסכם, ניתן להסתמך על גמירות דעתם של הצדדים, ולחייב את הנתבע בתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם זה. זאת ועוד, הוסיף התובע כי אין חובה לכך שהחתימה על ההסכם תהיה במעמדו של התובע שהינו זה שמחזיק ברישיון התיווך.

סיכומי הנתבע
27. הנתבע טען בסיכומיו, כי יש לדחות את התביעה על-הסף בשל היעדר יריבות בינו לבין התובע. זאת מאחר והתובע לא הוכיח שהיתה התקשרות בחוזה בינו לבין הנתבע. זאת ועוד ציין הנתבע, כי התובע לא הוכיח שהסכם התיווך היה תקף וכי הוא זה שהיה הגורם היעיל בהתקשרות הנתבע בהסכם המכר עם הקונה, ובכך התובע לא הוכיח כי קיימת במקרה הזה עילת תביעה כנגד הנתבע.

28. בכל הנוגע לתוספת שנעשתה בכתב יד על גבי הסכם התיווך, שעניינה הגדרתם של דמי התיווך, ציין הנתבע כי חתימות הצדדים לחוזה אינן מתנוססות על יד התוספת הנ"ל, ומכאן ניתן ללמוד כי אין לתוספת זו תוקף משפטי מחייב.

29. הנתבע ציין במסגרת סיכומיו, כי בשעת החתימה על ההסכם הנ"ל מנשה לא היה מתווך בעל רישיון תיווך לפי דרישת החוק, וכי התפקיד אותו מילא במשרדו של התובע אינו תפקיד מינהלתי, ובכך נשללת זכאותו של התובע לתשלום דמי תיווך.

30. טענה נוספת אותה העלה הנתבע, עניינה בכך שמשרדו של התובע "אלון נכסים" הוא זה שמופיע על גבי ההסכם, ולא שמו של התובע למרות שהאחרון הוא ולא אחר בעל רישיון התיווך.

31. במענה לטענת התובע לפיה הוא למעשה הגורם היעיל במכירת הנכס, ציין הנתבע כי יש לבחון את קיומו של קשר סיבתי-עובדתי בין פעולות התיווך לבין גיבוש העסקה, לאמור - קשר סיבתי בין פעולות המתווך לבין מפגש הרצונות בין המוכר לקונה. קשר שכזה, טען הנתבע, לא קיים בענייננו.

המחלוקת בין הצדדים וניתוח הראיות
32. מעיון בטיעוני הצדדים ולאחר שמיעת עדויות העדים מטעמם, עולה, כי השאלות העומדות במחלוקת וצריכות הכרעה בענייננו, הינן אלו:

א. האם מנשה או התובע החזיקו ברישיון תיווך בעל תוקף בזמנים הרלבנטיים לתביעה?

ב. האם הסכם התיווך בוטל על-ידי הנתבע והאם התובע או מנשה היו הגורמים היעילים במכירת הנכס?

ג. האם הנתבע הסכים להעמיד את דמי התיווך בגין מכירת הנכס, על סכום ההפרש שבין מחירו הריאלי של הנכס לבין התמורה שתתקבל בפעול בעדו, כפי העולה מן התוספת שבכתב יד בהסכם התיווך?

הנפקות שיש לשאלת תוקף רישיונו של מנשה בזמן חתימת הסכם התיווך על הזכות לקבלת דמי תיווך
33. להלן אדון בשאלה הראשונה הנוגעת לרישיונו של מנשה לעסוק בתיווך, ומהות תפקידו במכירת הנכס, לאחר מכן אכריע בשאלה האם התובע ומנשה היו אכן, כטענתם, הגורמים היעילים במכירת הנכס לגב' מרינה, ובשאלה שעניינה גובה דמי התיווך המוסכמים.

34. לצורך הכרעה בשאלה הראשונה הנ"ל אין להתעלם מהוראת סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 {להלן: "חוק המתווכים במקרקעין" או "חוק המתווכים"} הקובעת בזו הלשון:

"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם הוא בעל רישיון..."

35. רלבנטית גם לענייננו הוראת סעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין הקובעת כי:

"אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא-אם-כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי..."

36. לענייננו ישנה גם רלבנטיות להוראת סעיף 14(2) לחוק המתווכים במקרקעין הקובעת כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך במידה ומילא אחר התנאים הקבועים בסעיף זה, לרבות הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, וכדלקמן:

"14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף-קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

37. ומן הכלל אל הפרט בעניינו.
עולה מכתבי טענותיהם של בעלי הדין ומן הראיות שהובאו לפני כי הסכם התיווך נחתם על-ידי מנשה, מצד אחד, והנתבע, מצד שני, וזאת ביום 01.03.11.

אין חולק בין הצדדים סביב העובדה כי מנשה מחזיק ברישיון תיווך מיום 10.06.11. כך גם אישר התובע במסגרת סיכומיו. התובע עוד טען כי, אכן במקרה דנן מנשה לא היה בעל רישיון תיווך במקרקעין בשעת החתימה על ההסכם, עם-זאת התובע הפנה בסיכומיו למקרים דומים בפסיקה בהם בתי-המשפט קבעו כי הסכמים כאלה הינם תקפים.

זאת ועוד ציין התובע, כי אין חובה בדין הקובעת כי החתימה על ההסכם צריכה להתבצע במעמדו של התובע כמי שמחזיק ברישיון התיווך. כך שלשיטתו של התובע, עצם העובדה כי הוא לא נכוח במעמד החתימה על ההסכם אינו שוללת את זכותו לקבלת דמי התיווך.

הנתבע מאידך גיסא ציין בסיכומיו, כי למנשה לא היה רישיון תיווך בתוקף, וכי מעדותו של התובע עולה שתפקידו של מנשה ב"אלון נכסים" לא היה מינהלתי גרידא, אלא שזה פעל כמתווך לכל דבר ועניין.

הנתבע עוד ציין, כי הפסיקה שהובאה מטעמו של התובע על-מנת לתמוך בטענותיו אינה תואמת את נסיבות המקרה דנן מאחר ועסקינן במקרים בהם מדובר בשכירים של התובעים שעבדו במשרד תיווך בתפקיד מינהלתי גרידא, ולא כמו במקרה בו עסקינן.

לעומת-זאת ובמקרה בו עסקינן, ציין הנתבע, כי מנשה ביצע עבודות תיווך של ממש, עבודות מהותיות, וכי מעורבותו היתה פעילה במיוחד בחתימת ההסכם המותנה עם אסקין.

38. במחלוקת זו שניטשה בין הצדדים עלה בידי הנתבע לשכנעני כי ידו על העליונה. מעדותו של הנתבע לפני, וכן מעדויותיהם של מנשה והתובע, עלה כי מי שהתקשר בהסכם התיווך עם הנתבע היה לא אחר מאשר מנשה. עוד עלה, כפי שכבר הוטעם (ועל זה כאמור לא ניטשה מחלוקת), כי מנשה, במועדים הרלבנטיים לחתימת ההסכם, לא היה בעל רישיון תיווך בתוקף.

מעדותו של מר מנשה עצמו עלו הדברים הבאים:

"ש. האם זה נכון שאתה קיבלת את רישיון המתווך שלך ביום 10.06.11?
ת. כן.
ש. ההסכם שהחתמת את מר ויצמן הוא מיום 01.03.11
ת. כן.
ש. תאשר שהחתימה איפה שכתוב הסוכן זה אתה?
ת. כן".
(עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 12-9)

בהמשך הדברים צויינו בעדות הדברים הבאים:

"ש. אתה אלון נכסים?
ת. בוודאי, אני עובד איתם בשיתוף פעולה מלא.
ש. של מי הת.ז. הזו?
ת. של אלון."
(עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 18-14)

ובהמשך:

"ש. איך החתמת מישהו על הסכם תיווך ביום 01.03.11 כשהיה לך רישיון תיווך רק שלושה חודשים אח"כ?
ת. הטופס היה חתום על-ידי משרד התיווך.
ש. אבל אתה חתום על הטופס?
ת. אני חתמתי בתור נציג, הטופס מגובה על-ידי החתימה של משרד התיווך. אני חתמתי כי אני ראיתי שהוא חתם."
(שם עמ' 8, שורות 26-31)

ובהמשך העדות:

"ש. איזו פעולה אחת אתה יכול להגיד שאלון עשה כדי למכור את הבית למרינה?
ת. מי שפעל עם מרינה זה רק אני."
(עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 19-18)

39. גם בעדותו של הנתבע עלה כי מנשה (ולא אחר), היה הגורם הפעיל בעסקת מכירת הנכס.

במסגרת עדותו צויינו על-ידי הנתבע הדברים הבאים:

"ש. האם אתה מכיר את התובע, את אלון?

ת. כן.

ש. מאין?

ת. הגיע פעם אחת לחד נס.

ש. לשם מה הוא הגיע לחד נס?

ת. מר מנשה הציג עצמו כמתווך תקופה די ארוכה, כמישהו שבא לעזור לו והוא צריך את העזרה שלהם, אין לי קשר אליו.

ש. זאת אומרת שהוא הגיע לנכס שבבעלותך לשם הוצאתו למכירה?

ת. לעזור לו, היינו למנשה ולא לי, לא הכרתי אותו בשום תהליך, מנשה הביא אותו."

(עמ' 14 לפרוטוקול, שורה 19-11)

40. דבר זה עולה גם מתשובותיו של התובע, שניתנו במסגרת תצהיר תשובות לשאלון שהוגש (מוצג נ/1), שם השיב התובע בסעיף 5, כי מנשה שלמה היה אחראי על מכירת הנכס בתור עובד במשרד שבבעלותי, הוא החזיק במפתחות הנכס והראה אותו לרוכשים הפוטנציאליים.

בחקירתו הודה התובע כי לא היה מגע בינו לבין הנתבע, התובע הודה שלא נכוח במעמד החתימה על ההסכם, וכי מי שייצג את המשרד ונפגש עם הנתבע והחתים אותו היה מנשה (ראו עמ' 4 לפרוטוקול, שורה 24-23).

41. דברים ברוח דומה עלו מעדותו, בכתב ובעל-פה, של אסקיו. בתצהיר שהוגש מטעמו ציין אסקין כי, התובע הכיר לו את השותף שלו והודיע לו שהוא זה שיסייע לו באיתור נכס עבורו. נוסף על כך אסקיו ציין כי השותף הציע לו את ביתו של הנתבע שהיה בית מס' 107 (ראו לעניין זה סעיפים 6-4 לתצהיר עדות ראשית של אסקיו).

42. כך גם עלה מעדותה של מרינה. בתצהיר עדותה הראשית מרינה ציינה כי במהלך חודש מאי 2011, היא פנתה למנשה על-מנת שיסייע לה באיתור נכס מקרקעין. לדבריה, מנשה הציע לה את ביתו של הנתבע בחד נס (סעיפים 3-2 לתצהיר).

43. בנסיבות העניין ובשים-לב למכלול העדויות והראיות ניתן לקבוע כי מנשה ולא התובע, היה הגורם הפעיל (לא בהכרח יעיל כפי שיפורט בהמשך), במכירת הנכס, במובן זה שעל ידו בוצעו פעולות שהן במהותן, טיבן ואופיין פעולות תיווך של ממש כל זאת בשעה שבידי מנשה לא היה רישיון תיווך תקף. פעולות תיווך אלו נעשו בניגוד מוחלט להוראות החוק עליהן עמדתי לעיל. דבר זה עולה גם מסיכומי התובע (ראו סעיף 5.19 לסיכומי התובע).

המסקנה העובדתית הינה, אפוא, כי רוב הפעולות שבוצעו ככל שהדבר נוגע לנתבע, בוצעו על-ידי מנשה בלבד (למעט פעמים בודדות בהן הגיע התובע לנכס כך לטענת התובע).

על-פי ההגדרה בחוק המתווכים במקרקעין, פעולות תיווך הינם "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

תמצית תפקודו ותפקידו של מתווך במקרקעין, הינה יצירת קשר עם הצדדים, הצגת נתונים הקשורים לנכס, הצגת הנכס לפני הקונה הפוטנציאלי, העברת הצעת מחיר מהקונה למוכר וכיוצא באלה עד להשלמת העסקה והצלחתה בחתימת חוזה מכר. אלו הן בדיוק הפעולות שביצע מנשה כשאין בידיו רישיון המסמיכו לבצען, ובנסיבות העניין לא ניתן בשום פנים ואופן לומר כי פעולותיו של מנשה היו מינהלתיות.

44. פסקי-דין רבים דנו כבר בסוגיות דומות, ובשאלה האם העדר רישיון תיווך מוביל בהכרח להפקעת הזכות לקבלת דמי תיווך. ראו לעניין זה ת"א (חי') 21922-01-10 הביצוע נ' קבוצת א. דורי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו {ניתן ביום 15.04.2012} שם ציין בית-המשפט כי חוק המתווכים במקרקעין הינו חוק קוגנטי, וכי במהלך השנים נבחנו אפשרויות שונות לזכות מי שביצעו פעולות תיווך בתשלום המגיע להם, חרף כך שלא היה בידם רישיון תיווך, באמצעות דוקטרינת תום-הלב או עשיית עושר ולא במשפט. אפשרויות אלו נדחו תוך שנקבע כי אם תתאפשר עקיפה של הוראות סעיף 2 ו- 14 לחוק באמצעות מכשירים משפטיים אחרים, "נמצא מכרסמים בחוק ובמטרתו וסופו של דבר נרוקן אותו מכל תוקף".

45. ראו לעניין זה גם, ע"א 3252/05 יחיאל טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.05.08), שם נקבע כי:

"מעת שחל חוק המתווכים במקרקעין, אך המתווך לא עמד בתנאיו שאז לא יהיה רשאי המתווך לקבל דמי תיווך, חרף האמור, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט או בעילה אחרת. במקרה שחל חוק המתווכים במקרקעין, ההסדרים שבו הם המחייבים הן לחיוב והן לשלילה."

46. במקרה שנסיבותיו דומות מאוד למקרה בו עסקינן, נדונה השאלה האם מתווך זכאי לקבל דמי תיווך כאשר מי שביצע את מירב הפעולות מול הקונה, היה עובד מטעמו שאינו בעל רישיון תיווך, ונקבע כי התובע אינו זכאי במקרה זה לדמי תיווך, מאחר ומי שנתן את השירות לא היה בעל רישיון תיווך בעת הרלבנטי {ראו תא"מ 56881-11-12 שבט אפרים בע"מ נ' בר שדה, פורסם באתר האינטרנט נבו {15.10.13}, שם נקבע כי:

"מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים. אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך על-ידי עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין במקרקעין. זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפניי עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. יחד עם-זאת, תחושות לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד. התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות תיווך.."

47. במסגרת ת"ק (חי') 3733/07 {לובושיצקי דבורה נ' שלוש ליאורה וליעד, פורסם באתר האינטרנט נבו (ניתן ביום 27.04.08)} דן בית-המשפט בתביעה להשבת דמי תיווך ממתווכת אשר במועד הזמנת שירותי התיווך, לא החזיקה ברישיון תיווך תקף. בית-המשפט קבע, כי "שכן לאור שנותיה הרבות המקצוע, היה עליה לדעת כי על-פי החוק, כל פעולה ללא רישיון בר-תוקף אינה מקנה זכאות לדמי תיווך".

בית-המשפט התייחס לקושי הקיים בתוצאה אליה הגיע בציינו את הדברים הבאים:

"בשולי הדברים אומר, כי לעיתים תוצאה מעין זו הינה קשה, נוכח העובדה כי המתווך השקיע מאמץ ופעל בעבור הלקוח ובסופו-של-דבר פעולתו צלחה."

48. בהינתן האמור לעיל, ולאור הוראותיו הברורות של חוק המתווכים במקרקעין והפסיקה אותה סקרתי לעיל, ולאור הקביעה לפיה הפעולות שבוצעו מול הנתבע על-ידי מנשה הינן פעולות תיווך ולא פעולות מינהלתיות, שבוצעו על-ידי מנשה מבלי שהוא החזיק ברישיון המסמיכו לבצען - הדבר נוגד את הוראות סעיף 13 לחוק המתווכים, נשללת זכאותו של התובע לדמי תיווך, מכוח חוק התיווך, שכן כל פעולות התיווך בוצעו על-ידי אדם שאינו מתווך מורשה.

די במסקנה זו כדי להביא לדחיית התביעה כולה, עם-זאת ולמען הסר ספק אתייחס להלן, בבחינת למעלה מן הנדרש, ליתר טענותיהם של בעלי הדין.

מנשה והתובע - האם השניים בגדר גורמים יעילים בהסכם המכר עם מרינה ומה הנפקות שיש לביטול הסכם התיווך על הזכות לקבלת דמי התיווך?
49. כאמור, ומעבר לנדרש, אדון עתה בשאלה האם התובע ומשרדו היו הגורמים היעילים בגיבוש הסכם המכר עם מרינה? באותה מסגרת אדון גם בשאלה האם הסכם התיווך בוטל על-ידי הנתבע, בהסכמתו של מנשה?

50. בחינת שתי השאלות הנ"ל על רקע חומר הראיות שהובא לפני מובילה אף היא למסקנה ולפיה ידו של הנתבע על העליונה.

הנתבע העיד לפני בכתב (סעיף 19 לתצהיר עדותו הראשית), כי הוא הודיע למנשה על ביטול הסכם התיווך בסמוך למועד חתימת ההסכם המותנה עם אסקיו וגילוי שוויו האמיתי של הנכס ולאחר דרישתו של מנשה מן הנתבע כי ישלם לו את דמי התיווך "בשחור". הנתבע העיד אף כי מנשה לא התנגד לביטול ההסכם ואף הודיע לנתבע כי מבחינתו ההסכם כאילו לא היה (נקרע).

51. מרינה חיזקה את עדותו של הנתבע בעניין וציינה בעדותה ובתצהירה כי "... שוחחתי בעניין זה עם אהרון ויצמן אשר ידע אותי כי החליט בשלב זה שלא למכור את ביתו; עוד ציין, כי מאחר ופניתי אליו דרך מר שלמה מנשה, והוא אינו קשור עוד עם מר שלמה מנשה...".
המשך תצהירה ציינה מרינה, כי התובע ומנשה לא היו הגורמים היעילים בהשתכללותה של עסקת המכר (סעיפים 12 ו- 13 לתצהירה).

דברים דומים נאמרו על ידה במסגרת עדותה בעל-פה, ולהלן מובאים דבריה לעניין זה:

"ש. ויצמן לא סיכם איתך במעמד ההסכם שאת תשאי בדמי תיווך

ת. הוא אמר שהוא לא קשור למתווך."

(עמ' 26 לפרוטוקול, שורה 1)

כמו-כן, ציינה בעדותה כי:

"ש. מפנה לסעיף 12 לתצהירך, מה זאת אומרת הגורם היעיל?

ת. אני ראיתי את הבית בסביבות פסח 2011 כמדומני, אח"כ עברו שמונה חודשים, בינואר צלצלתי ישירות לאהרון ולא עברתי דרך מנשה וביוני יולי הסכים למכור את הבית, אני צלצלתי אליו כדי לשלם, הוא לא היה מעורב בשום דבר."

(עמ' 27 לפרוטוקול, שורה 4-1)

52. לאחר ששמעתי את עדותה של מרינה בכל הנוגע לתשלום דמי התיווך על ידה לתובע, הגעתי לידי מסקנה כי אכן ההסכם בין הנתבע לבין מר מנשה בוטל על-ידי הנתבע, וזאת בשיחת הטלפון שבוצעה על ידו. מסקנתי זו מתגבשת לאור עדותה של מרינה לפיה היא זו שפנתה למר מנשה על-מנת לשלם לו את דמי התיווך (ראו לעניין זה עמ' 27 לפרוטוקול):

"ת. הייתי בקשר פעם אחת, הוא לקח אותי לראות את הנכס, בפעם השניה ראינו את הבית עם עוד אנשים. אח"כ בינואר לא הייתי בקשר איתו רק צילצלתי לאהרון , יכול להיות שצילצלתי למנשה ואמרתי לו שדיברתי עם אהרון, בפעם השלישית התקשרתי למנשה ואמרתי שהגענו להסכם ואני רוצה לשלם לך. דרך אגב, הוא אמר לי בשביל מה את רוצה לקנות את הבית הזה, יש לי בתים אחרים, הבית הזה לא טוב, אמרתי שהתאהבתי בבית ואני מעוניינת בו.

ש. לאחר שמנשה לקח אותך לבית הוא אומר לך שהבית לא טוב?

ת. נכון.

ש. ויצמן סיפר לך על דמי התיווך שנדרש לשלם בסכום 150,000 שקלים?

ת. הוא אמר שיש לו עניין משפטי עם מנשה ואם אני זוכרת דברים ויכולה לעזור לו בעניין."

53. גרסתו של הנתבע מוצאת חיזוק גם בעדותו של מר אסקיו, שלהלן מובאים חלקים ממנה:

"ש. איך הכרת את ויצמן?

ת. דרך המתווך.

ש. מר ויצמן הודיע לך שאינו מעוניין לקיים את ההתקשרות?

ת. היה ביטול עסקה שלא ידעתי מה קרה. אני לא קשור לזה. היה איזה מן שבר ביניהם, ויצמן והמתווך. לא ברור לי מה היה שם..." (עמ' 21 לפרוטוקול, שורה 20-15)

54. על יסוד עדותו הנ"ל של הנתבע שנמצאה אמינה עלי, והמוצאת תימוכין בעדויותיהם של שני עדים ניטרליים - מרינה ואסקיו, שוכנעתי כי הנתבע הודיע למנשה על ביטולו של הסכם התיווך. שוכנעתי גם כי מנשה לא הביע התנגדות לביטול ההסכם והוא אף הסכים לו. דבריה הנ"ל של מרינה מהם עולה כי מנשה ניסה להניאה מרכישת הנכס, מחזקים אותי במסקנתי הנ"ל.

55. שוכנעתי בנוסף כי מנשה לא היה הגורם היעיל להשתכללות עסקת המכר עם מרינה. מסקנתי זו מתבקשת לאור עדותו האמינה של הנתבע והיא גובשה במיוחד לאור עדותה של מרינה שעל עיקרה עמדתי לעיל.

כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין נקבע ב- ע"א 461/76 {פטל נ' מרגלית, פ"ד לא(2) 412, 419-418 (1977)}:

"הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם."

ההדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טיבן וטבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך.

56. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור כי מתקיים משא-ומתן אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק ובסיומו נכרת חוזה. הנה-כי-כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי {למשל, ע"א 107/86, עניין חסין נ' ד' בלס ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין, פורסם באתר האינטרנט נבו (5), 522-520)}.

אך לפעמים עובדות העניין אינן פשוטות, במהלך המשא ומתן עלולות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור.

57. כפי שצויין על ידי לעיל, שכרו של המתווך אינו נקבע על-פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו, ולכן התשובה לשאלתנו הספציפית היא האם עצם יצירת הקשר הפורמלי בין הנתבע לבין מרינה הספיקה, במקרה המסויים, כדי ליצור את הקשר החוזי בינו לבין הקונה (הקשר שכתוצאה ממנו נכרת הסכם-המכר). ככל שהתשובה לשאלה הנ"ל חיובית, די בכך כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך.

ראו גם ב- ת"א 39433-03-12 ישראלי נ' אהרוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.03.14):

"כאשר בית-המשפט בודק, אם המתווך היה הגורם היעיל, המבחן הוא מבחן של סיבתיות; אך כפי שכבר פורט לעיל, אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית; אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין עסקה. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל. הדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות ואף לא על טבען אלא על יעילותה של הפעילות.

המתווך צריך להיות הגורם הסיבתי לקשר בין המוכר והקונה וכידוע, מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין רצון הקונה למכור ורצון הקונה לרכוש את הנכס, השלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה באופן שבאין עסקה, אין שכר גם אם הושקעה עבודה."

58. לאחר ששמעתי את עדויות בעלי הדין והעדים מטעמם, שוכנעתי כי במקרה זה ישנו מקום להעדיף את גרסתו של הנתבע, על פני גרסת התובע והעד מטעמו.

שוכנעתי מעדותו של הנתבע לפני, וכן מעדותה של מרינה אשר חיזקה דווקא את גרסתו של הנתבע, כי העסקה נרקמה ביניהם שלא באמצעות מר מנשה, ואף ללא ידיעתו. בין היתר עלה בידי הנתבע לשכנעני כי מחיר העסקה נסגר בינו לבין מרינה מבלי שלתובע (וגם לא למנשה), היתה התערבות כלשהי בנושא. לפיכך הנני קובעת כי מנשה וממילא התובע ומשרדו לא היו הגורמים היעילים בעסקת מכירתו של הנכס.

גובה דמי התיווך על רקע התוספת שבכתב יד על גבי הסכם התיווך
59. לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין על-מנת שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך על הלקוח לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך, אשר בו יהיו קבועים כל הפרטים שקבע שר המשפטים באישור ועדת הכלכלה. בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 נקבע, בתקנה 1, כי:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך נוסף, התשל"ה-1975."

60. מעיון בחוזה התיווך נוכחים אני לדעת החוזה אינו מכיל את כל הפרטים הנקובים בתקנות הנ"ל. כפי שכבר ציינתי לעיל, ההסכם עליו חתום הנתבע צורף לכתב התביעה וסומן א'. מעיון בהסכם ניתן להיווכוח כי מדובר בהסכם מודפס הכולל את פרטי זיהוי הנתבע, פרטי הנכס ותיאורו. ההסכם אינו כולל את שמו של התובע כמתווך אלא כולל את שמו של המשרד "אלון נכסים" שאינו מתווך מורשה, קרי אין הוא כולל שם מתווך ספיציפי, או פרטים אחרים של המתווך המתקשר בעסקה, כמו כן אין אזכור לשמו של התובע עצמו במסגרת ההסכם.

61. בכל הנוגע לטענה הנוספת שעניינה תיקון והוספת תנאים בהסכם על-ידי מנשה, המדובר בתיקון שנעשה בכתב יד אשר מנשה אישר בעדותו שזהו כתב ידו, יצויין כי אין לצדה של תוספת זו חתימת הנתבע.

הנתבע עוד טען כי תיקון זה נעשה שלא בנוכחותו, הצהיר הנתבע על כך במסגרת תצהיר עדותו הראשית וציין, כי מבלי שהיה נוכח ומבלי שניתנה הסכמתו לכך, נמחק הסעיף הקובע כי דמי תיווך יועמדו בשיעור של 2% ממחיר העסקה, והוסף תנאי אחר הקובע כי התשלום לדמי תיווך יעמוד על ההפרש מחירו הריאלי של הנכס למחיר המכירה. זאת ועוד ציין הנתבע, כי מנשה התקשר אליו והוא נתן את הסכמתו בעל פה להסדר מעין זה, בתנאי שהתמורה שתתקבל מהנכס תהיה נמוכה וכי אין המדובר בהפרש גדול.

62. מנשה שציין כאמור כי התוספת בנוגע לדמי התיווך נרשמה בכתב ידו, הכוחיש את טענת הנתבע לפיה תוספת זו נעשתה לאחר שהנתבע חתם על ההסכם (עמ' 13 לפרוטוקול, שורה 17-16).

"ת. הטופס היה חתום כפי שהוא עם החתימה של המשרד ושל אלון נכסים..."

(עמ' 8 לפרוט', שורה 1).

63. גם בסוגיה זו ראיתי מקום להעדיף את גרסתו של הנתבע. עדותו של הנתבע לפיה הוספת הסעיף הנ"ל נעשתה שלא בנוכחותו, מוצאת חיזוק בעובדה שחתימתו אינה מופיעה ליד התיקון. אם אכן התיקון נעשה במעמדו אינני מוצאת טעם מדוע הנתבע אינו חתום בצידו?

העובדה לפיה חתימתו של הנתבע אינה מופיעה לצד התוספת, פוגמת בתוקפה של התוספת ושל ההתניה המגולמת בה.

64. יפים לכאן הדברים שהובאו בספרו של המלומד י' קדמי על הראיות (מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע-2009), 1449:

"ככלל, הוכחתה של פעולה משפטית - ככל עובדה הטעונה הוכחה - יכול שתיעשה בכל אחת מדרכי הוכחה הכשרות: בעדות בעל-פה או בראיה שבכתב; למעט אותן פעולות משפטיות שעל-פי הדין יש להוכיחן בראיה שבכתב דווקא, לאמור: במסמך."

65. מהמקובץ לעיל, עולה כי אין מחלוקת בין הצדדים שהנתבע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך וזאת ביום 01.03.2011 (ראו לעניין זה סעיף 6 לתצהיר הנתבע). אם-כן, המחלוקת הינה האם הנתבע חתם על ההסכם שצורף לכתב התביעה, לפיו התחייב הוא לשלם את ההפרש שיתקבל במידה והנכס יימכר במחיר הגבוה מ- 850,000 ש"ח.

66. לעניין זה, מצאתי שיש ממש בטענתו של הנתבע לפיה התיקון והוספת הסעיף לגובה דמי התיווך נעשה שלא בנוכחותו ושלא בכתב ידו, כמו-כן חתימתו אינה מופיעה ליד התיקון משכך וגם לו היו נדחות יתר טענות ההגנה של הנתבע, ולא היא, עדיין לא היה מקום לחיוב הנתבע בתשלום דמי התיווך הנתבעים.

אחרית דבר
67. הנה-כי-כן, הוכח לפני כדבעי כי הסכם התיווך נחתם בין מנשה, מצד אחד, לבין הנתבע, מצד שני, כאשר חתימתו על-ידי התובע נעשתה מבלי להביא לידיעת התובע עובדת היותו של זה צד לחוזה ותוך הצגת מצג שווא לפיו תפקידו של התובע הינו לסייע למנשה באיתור רוכש לנכס.

הוכח לפני כדבעי כי במועד חתימת הסכם התיווך מנשה לא מורשה לעסוק בתיווך.

הוכח לפני כדבעי כי פעולות שבוצעו על-ידי מנשה עובר לביטול הסכם התיווך על-ידי הנתבע, ועד לחתימת הסכם המכר המותנה עם אסקיו, הן פעולות תיווך מהותיות שעל-פי הוראות חוק המתווכים במקרקעין רק מתווך מוסמך היה רשאי לבצען.

הוכח לפני כדבעי כי הסכם התיווך בוטל על-ידי הנתבע בידיעת מנשה ובהסכמתו המלאה.

הוכח לפני כדבעי כי מנשה ו/או התובע לא היו גורמים יעילים בהסכם המכר שנכרת בסופו של יום בין הנתבע לבין מרינה.

הוכח לפני כדבעי כי התוספת שבכתב יד בהסכם, שעניינה גובה דמי התיווך, הוספה שלא על דעת הנתבע, וכי ככל שהיתה בין מנשה לבין הנתבע הסכמה לעניין תשלום ההפרש שבין מחירו הריאלי של הנכס לבין מחיר המכירה למנשה, הסכמה זו ניתנה לאחר שמנשה הציג לפני הנתבע מצג שלפיו מחירו הריאלי של הנכס הינו 850,000 ש"ח - מצב שהתברר לימים כמצג שווא.

68. בשים-לב לנתונים שהוכחו לפני, כאמור, דומה כי דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

התובע ישלם לנתבע את הוצאות והמשפט ושכר-טרחת עורך-דין בסכום כולל של 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו כחוק."

דוגמה נוספת ניתן לראות בפסק-דין פלוני נ' אלמוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (מס' ההליך הושמט במקור) (19.02.15) שבו רשם ההוצאה לפועל דן בשתי בקשות של כונס הנכסים בהן נחלקו הצדדים; האחת לאשר כהוצאה תשלום למתווך שפעל מטעמו ובאישור, בשיעור 1% מתמורת המכר (+מע"מ) והשניה - לאשר את שכר-טרחת כונס הנכסים המחושב מתמורת המכר לפי תקנות ההוצאה לפועל (שכר-טרחת עורך-דין וכונסי נכסים, התשס"ב -2002).

המנהל מיוחד בפשט"ר החייב 1, עו"ד בן חנן, קיבל את עותק בקשת הכונס וההחלטה ובחר שלא להגיב.

בית-המשפט קבע כדלקמן:
רקע כללי בקצרה
לבקשת הזוכה, נושה מובטח, מונה הכונס לתפקידו ביום 12.06.13 לשם מימוש שעבוד שלטובת הזוכה על זכויות החייבים בנחלה מס' 57 הנמצאת בכפר הריף וידועה כגוש 2607, חלקה 40 ורשומה ברמ"י מחוז ירושלים, תיק מס' 10314622א'. עוד קודם לכן, ביום 20.01.13 ניתן צו כינוס בפשיטת רגל לנכסי החייב 1, וכמנהל מיוחד לנכסיו מונה עו"ד אלי בן חנן (להלן: "המנהל המיוחד"). הליכי מימוש הנכס בתיק ההוצאה לפועל כאן אושרו על-ידי בית-המשפט הנכבד של פשיטת הרגל. בהחלטה מיום 13.06.14 דחה בית-המשפט הנכבד של פשיטת רגל בקשה חוזרת של החייב 1 לעיכוב הליכים בתיק דנן. החייב 1 והחייבת 2 גרושים, ובתקופת הכינוס לא התגורר החייב 1 בנכס.

לאחר שהכונס תפס חזקה בנכס (אותו פינתה החייבת 2 יום לפני המועד שהיה קבוע לפינוי כפוי) ועוד טרם מכירתו על-ידי הכונס, סילקו החייבים או מי מהם את חוב הפיגורים בחשבונם אצל הזוכה. הליכי הכינוס נמשכו לבקשת המנהל המיוחד קוימו שתי התמחרויות והנכס נמכר לצד ג'. אישור מכר ניתן על-ידי כב' הרשמת אפרת אידר ינון, החייבת 2 ביקשה רשות ערעור על החלטה זו ואולם בדיון לפני כב' ערכאת הערעור, משכה החייבת 2 את הבקשה ואישור המכר נותר תקף.

החייבת 2 פנתה לכב' בית-משפט של פשיטת רגל כדי לבטל את החלטת המנהל המיוחד ולטענת בא-כוחה למדה אז לראשונה כי הזוכה, הנושה המבוטח, מבקש להמשיך בהליכי המימוש. כך או אחרת, הליכי המכר התקדמו והושלמו.

סיכומי הכונס הוגשו. בבוקר הדיון הוגשו סיכומי החייבת, באיחור. החייבת עצמה לא התייצבה לדיון בלא כל אישור רפואי שהוא, חרף החלטה בה הוריתי לה להתייצב. החייב 1 התייצב בעצמו בלא שהלכה למעשה הגיש כל כתב טענות שהוא.

ודוק: בקשת הכונס כבר אושרה משלא הוגשה תגובת החייבת 2 במועד, אולם משעתרה החייבת 2 לביטול ההחלטה והראתה שהוגשה על ידה תגובה (שלא הובאה לרשם) בוטלה אותה ההחלטה וזומן הדיון. לדיון התייצב גם המתווך מר אריק חסידים (שהגיש תצהיר) וכן באי כוח הכונס עוה"ד לחמן וויינגרטן.

שכר-טרחת המתווך
מר אריק חסידים (תחת מותג חברת יודן) הוציא חשבון עסקה בו דרש 1% משווי המכר (העסקה) בצירוף מע"מ (הנכס נמכר תמורת 4.4 מיליון ש"ח). נוכח התנגדות החייבת 2 לתשלום שכר המתווך (כפי שיתוארו נימוקיה להלן) נדרש המתווך להגשת תצהיר. בתצהירו (בקשה 25) נרשם בין היתר כי הוא מתווך מורשה כדין, כי לאחר 20.03.14 פנה אליו הכונס לשם שיווק הנכס, כי בינו לבין הכונס נחתם הסכם תיווך וביום 31.03.14 אישרה כב' רשמת ההוצאה לפועל לכונס לעשות שימוש במתווך מטעמו. עוד הצהיר כי הוא פעל נמרצות בפרסומים ובפניה למשקיעים מטעמו, ובהתאם קיבל הצעה ביום 02.04.14 מהמציעים שרכשו לבסוף את הנכס. המתווך מדווח כי נכח בשתי ההתמחרויות. המתווך מצהיר שהחברה שבניהולו הייתה הגורם היעיל בעסקת המכר ומבקש לאשר דמי תיווך בשיעור 1% מהתמורה - סך 44,000 שקלים +מע"מ - סה"כ 51,920 שקלים.

הכונס ביקש לאשר את שכר המתווך בשתי בקשות שהגיש לתיק.

החייבת 2 ביקשה לדחות את בקשת הכונס לחיוב קופת הכינוס בשכר המתווך. בבקשתה טענה כי נוכח פרסום מודעה להציע הצעות לרכישת הנכס בעיתונות, לא היה כלל צורך מרישא לשכור שירותי המתווך, וכי הכונס לא ביקש ולא קיבל אישור להיעזר בשירותי תיווך. זאת ועוד נטען על ידה כי החלטה להיעזר בשירותי מתווך אינה כוללת את המצב שלפיו לא אותר רוכש חדש אלא מדובר באותו מציע שכבר פנה והציע הצעה קודמת לרכישת הנכס ורק שיפר את הצעתו ובוודאי שאין לשלם למתווך סכום מופרז ומופקע בסך 50,000 ש"ח על חשבונה. כאמור, חרף הגשת תצהיר החייבת 2 (מיום 15.01.15) לא התייצבה להיחקר על תצהירה. בסיכומים מטעמה טען בא-כוחה (בסיפא לסיכומים בסעיף 14) כי: תחזור החייבת ותטען כי לא קיבל כונס הנכסים רשות רשם ההוצל"פ לשכור שירותי מתווך ו/או להתחייב לשלם למתווך. מה גם שלא צורפה כל אסמכתא לפיה מתווך כלשהו הינו הגורם היעיל להתקשרות שבין הזוכה בהתמחרות לבין כונס הנכסים.

בדיון העלו ב"כ החייבת (וכן החייב עצמו שהתייצב בלא שהגיש לתיק כל כתב טענות שהוא) טענות עובדתיות לכאורה, בלא כל תצהיר, אסמכתא וכל כיו"ב, כאילו המתווך עובד שכיר שלכונס הנכסים. ב"כ החייבת טען כי לא קיבל עותק הבקשה לאישור התקשרות עם מתווך ולא את ההחלטה. לבסוף אמר ב"כ החייבת כי יש לו מחלוקת שבכל מקרה אריק חסידים היה גורם יעיל בעסקה בה נמכר הנכס על-ידי כונס הנכסים לרוכש (ע' 2 למעלה לפרטי כל).

בחקירת המתווך לא עלה בידי ב"כ החייבת להפריך את גרסתו , לרבות הוצג לפני רישיון תיווך מקורי של המתווך, המתווך חזר על הטענה כי קיים הסכם התקשרות בכתב בינו לבין הכונס, וכן הרחיב את טענתו בדבר פעולות שעשה שהן כדי היותו גורם יעיל בעסקה, וכי נכנס לתמונה רק לאחר שחרף פרסום מכרז לא התקבלו אצל הכונס הצעות. ניסיון ב"כהחייבת והחייב להראות כאילו משהו במעשי המתווך אינו כשר ו/או קשור לכונס הנכסים עצמו וכל כיו"ב, לא צלח. עדות המתווך - כי אינו עובד שכיר של הכונס, מען משרדו שונה, ואין בין העובדה כי הוא עושה עבור הכונס פעולות שונות (חלקן בלא לחייבאת הכונס כספית) לבין עבודתו כמתווך עצמאי - ולא כלום - לא קועקעה. באשר לשאר טענות החייבת 2 בדיון, בא-כוחה טען כי היה מצפה לשמוע את הקונים שיצהירו לגבי תרומת המתווך לקידום ההצעה שהציעו, כשהוסיף כי הוא עצמו לא פנה לקונה. ב"כ החייבת טוען כי את דמי התיווך יצרו כונס הנכסים והמתווך בכוונת מכוון, יצרו הוצאות, יצרו דמי תיווך כשהמתווך מבצע עבור הכונס עבודות שונות בהתנדבות.

הכרעה בסוגיית דמי תיווך כהוצאה
הבסיס המשפטי לקביעת שכר מתווך נמצא בחוק המתווכים במקרקעין במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן:"חוק המתווכים במקרקעין").

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא-אם-כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי: "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

גם תקנות המתווכים במקרקעין שהותקנו מכוח החוק קובעות כי: 1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975.

*מלשון הדין עולה כי יש לבחון 3 אלו:

1. האם אריק חסידים הוא "מתווך בעל רישיון" כפי הצהרתו: כאמור, הוצג לפני בדיון רישיון כדין ופרטיו הוקראו לפרטי כל. המתווך גם אמר שלא צירף עותק רישיון לתצהירו שכן אפשר למצוא בקלות לפי מספר תעודת זהות שלו. גרסתו מקובלת עלי.

2. האם בין הכונס והמתווך נכרת הסכם בכתב. אריק חסידים הצהיר על קיום הסכם בכתב, ולשאלותיי בדיון השיב: "לשאלת הרשמת האם היה הסכם דמי תיווך ביני לבין הכונס אני משיב שבוודאי. בהתאם לחוק נחתם הסכם תיווך שהיה כפוף לאישור בית-המשפט... לשאלת אם ידוע לי אם הכונס הגיש לתיק או הגיש בקשה ללא הסכם התיווך, אני משיב שלא ידוע לי אבל בסופו-של-דבר אושרה העסקת מתווך בתיק הזה".

* לתיק כאמור לא הוגש עותק הסכם התיווך בכתב (עו"ד לחמן אף אישר זאת בשם הכונס לפרטיכל). האם אפשר לומר במקרה כאן כי לא היתה התקשרות בכתב בין הכונס למתווך?

בחשבון העסקה (שצורף לבקשה לאישור שכר המתווך) דיווח המתווך על פעולותיו והודיע כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה. על גבי חשבון העסקה נרשם מספר סידורי כך: "מס' תיק עו"ד / בנק 10/194 ". בגוף המלל נרשם בין היתר : "עמלת תיווך באישור בית משפט בגובה 1% מהמכר..".

הכונס, קרי, הצד השני לעסקת ה"התקשרות עם מתווך", ביקש לאשר לו התקשרות עם מתווך מזה וביקש לאשר את שכר המתווך מזה. האם נוכח זאת שלא הוגש הסכם התקשרות בכתב אשלול מהכונס את שכרו,ככל ואגיע למסקנה כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה? תשובתי שלילית. מטרת וכוונת המחוקק בחוקקו את הדרישה מעסקת תיווך להיות בכתב, היתה להגן על הלקוח של המתווך ולהביא את דבר העסקה לידי ודאות ראייתית. במקרה שלפני מסכימים ביניהם נותן השירות (המתווך) והלקוח (כונס הנכסים) דבר ההתקשרות ביניהם, שתנאיה הלכה למעשה גם אושרו בהחלטת רשם.

בנסיבות אלו אני מוצאת לנכון לקבוע כי נקשר הסכם התקשרות בכתב, כי קיומו הוכח לפני כמתואר, וכי גם ולו 'יקתרג' מאן דהו בעניין זה, חשבון העסקה בכתב מזה ובקשת הכונס לאשרו מזה, יוצרים בעצמם, ולו בדיעבד הסכם התקשרות בכתב. אזכיר גם כי בדיון צמצם ב"כהחייבת את יריעת המחלוקת לשאלת היות או אי-היות המתווך "גורם יעיל בעסקה".

3. האם היה המתווך גורם יעיל בעסקה?
ב- ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1), 842, 847 (2001) נקבע: "לשם הוכחת זכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי- עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. והמבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העסקה נשוא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" ... בית-המשפט שם מפנה לדברי כב' הנשיא שמגר ב- ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3), 116, 123 (1994): "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי.

בפסק-דין שניתן ב- ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.06.10) כי: "אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי-המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום-הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב {ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(3), 842, 848 (2001)}.

מהפסיקה לעיל לתיק שלפני: לא מצאתי כי עלה בידי החייבת 2 באמצעות בא-כוחה ו/או גם החייב 1, לקעקע את טענת המתווך להיותו "גורם יעיל בעסקה". לא נטענה כלל טענה שהמציעים שזכוה ובאו בדרך אחרת ולא כל שכן לא הוכחה טענה דומה. לא קועקעה עדות המתווך בדבר פועלו, המקור ממנו הביא את המציעים (שלא הגיעו דרך פרסום בעיתון שעשה הכונס), הצגת הנכס על ידו, נוכחותו ב- 2 ההתמחרויות וכל כיו"ב. דברי החייב 1 בדיון כי לא הוא ביקש התקשרות עם המתווך אינם ממין העניין. מי שהתקשר עם המתווך היה הכונס.

הוצאת דמי תיווך הוכרה כוחיונית וכוחלק מהוצאות הכינוס כבר בפסק-דינו של כב' השופט (כתוארו אז) א' גורן ב- בר"ע (ת"א) 16119/96 אלחנן קרת עו"ד נ' אליעזר (לא פורסם) שקבע בין השאר כך: "אינני מוצא סיבה מדוע לא ישלם כונס הנכסים דמי תיווך כפי שנדרש כל לקוח אחר של מתווך מכאן, מן הראוי שראשי הוצל"פ יאשרו לכונסי הנכסים את ההוצאה הנ"ל כהוצאה לגיטימית שמוציא כונס הנכסים במהלך תפקידו ואין לקצץ בהוצאה זו מסיבה זו או אחרת".

משהתקשר הכונס עם המתווך באישור הרשמת הנכבדה, אין בטענת ב"כ החייבת כי לא קיבל את הבקשה וההחלטה מעולם לסייע בידו, שכן מדובר על החלטה בת חודשים רבים, הוא עצמו העיד כי הוא מייצג את החייבת 2 מראשית ההליכים, ובראותו שאינו מקבל החלטות, כטענתו, עליו היה לברר זאת בלשכה הרלבנטית, לצלם חומר, לעתור לתיק וכו', כזאת לא עשה.

בשולי הדברים אבהיר כי גם איני מקבלת את טענותיו של ב"כ החייבת 2, המשוללות כל ראיה שהיא, כי יצרו הכונס והמתווך יש מאין הסכם התקשרות ביניהם מאחר והמתווך ביצע עבור הכונס עבודות נוספות בלא שכר.

עוד אבהיר כי אין דעתי נוחה מטענת ב"כ החייבת 2 בדיון כנגד המחיר שהושג שכן לתגובת המנהל המיוחד לתיק הפש"ר שהוגשה לתיק זה, צורף מכתב בחתימת עו"ד שמעוני, מיום 20.01.14 שנשלח לכונס ובו נרשם מפורשות כי מרשתו הצליחה לאתר קונה אשר נתן את הסכמתו לרכוש את הדירה בסך של 3.2 מיליון ש"ח. טוב היה לו עשה עו"ד שמעוני בדק בית טרם טען לפני טענות שלא בהתאמה למכתבו הוא.

כך או אחרת ההחלטה לעיל חלוטה, ומצאתי כי כל תנאי הדין מולאו ולכן אני קובעת כי יש לשלם למתווך מקופת הכינוס את שכרו כנדרש על ידו.

שכר-טרחת כונס הנכסים ובקשת החייבת 2 (לה הצטרף החייב 1 בדיון) להפחתתו:
1. הכונס טען וביקש כדלקמן
• לאשר לו לזקוף שכר-טרחה לפי התקנות, שכן מדובר בדירת מגורים לפי הוראות סעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 לפי תחשיב מתמורת המכר בסך 4.4 מיליון ש"ח - כששמאות למימוש מהיר עמדה בסך 4.48 מיליון ש"ח, נערכה לנכס בכללותו, ללא הפרדה לחלקיו השונים.

• לפי תקנה 2 לתקנות: הפיגור במועד פתיחת התיק היה בסך כ- 29,460 ש"ח - 10% מסכום זה בתוספת מע"מ - סך 3,476 ש"ח. לפי תקנה 5(ב) לתקנות: עד סך 447,307 ש"ח = 6% + מע"מ = 31,669 ש"ח. עד סך 639,009 ש"ח = 7% + מע"מ = 52,782 ש"ח. יתרת התמורה (3,313,684 ש"ח) = 8% + מע"מ = 312,812 ש"ח. סך הכל שכר-טרחה כולל מע"מ בסך 400,739 ש"ח.

• הכונס ביקש הערכה נוספת מאת השמאי, לפיצול מרכיבי הנכס לצורך הדיווח למס שבח בגין תמורת המכר, ושווי השטחים החקלאיים הוערך בסך של 200,000 ש"ח מתוך תמורת המכר. מכיוון שבענייננו נמכרה הנחלה כולה על כל מרכיביה, לא ניתן להפריד את השטחים החקלאיים ואלה נמכרים רק במצורף לבית המגורים.

• הכונס מביא רשימת פסקי-דין בהם נקבע, כי ההתערבות בקביעת שכר-טרחה כונס נעשית במקרי קיצון בלבד ובמשורה, ובענייננו לא חל מקרה קיצון שכזה, הכונס פעל בשקידה ובמאמץ רב ביותר, מול חזיתות רבות ובערכאות שונות, כולל מול המנהל המיוחד לנכסי החייב 1, מול שני החייבים ביחד ולחוד, ניסה למקסם את תמורת המכר, ערך שתי התמחרויות ופרסומים,שכר מומחית בענייני מס לוודא תשלום מינימאלי של המס במכירת הנכס, השיב לבקשות רבות של החייבים, הן בתיק ההוצאה לפועל והן בתיק הפש"ר, לרבות בהליכי ערעור, כאשר כל בקשות החייבים נדחו ונתגלו כבקשות סרק. מכירת הנכס נעשתה על-פי החלטת בית-המשפט המחוזי הנכבד בבאר-שבע, שדחה בקשה חוזרת של החייב 1 לעיכוב מימוש הנכס.

• לפני ההתמחרות השניה שערך הכונס, ביקש ב"כ החייבת 2 למכור את הנכס למציע מטעם החייבים תמורת 3.2 מיליון ש"ח בלבד - 1.2 מיליון ש"ח מתחת למחיר שבו נמכר הנכס (העתק מכתב ב"כ החייבים מיום 20.1.14 מצורף).

• אין כל בסיס לטענות החייבת לנזקים לכאורה שנגרמו לה, שהן כלליות סתמיות, אינן מפורטות וללא כל אסמכתא, כאשר המחיר בו נמכר הנכס הוא מיטבי והושג לאחר מאמץ רב מצד הכונס.

• פינוי הנכס על-ידי החייבת 2 נעשה רק ביום 3.2.14 - יום אחד בלבד לפני ביצוע צו הפינוי שהיה קבוע ליום 04.02.14 - וזאת כדי לחסוך לחייבים את עלויות הליכי הפינוי.

• בתיק זה הושקעה עבודה עצומה מצד הכונס, כמפורט לעיל, שטרם הסתיימה, ועדיין נדרש הכונס להמשיכה, עד השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וחלוקת תמורת המכר לנושיה חייבים.

2. החייבת 2 בתמצית טענה כדלקמן:
• השכר שמבקש הכונס לזקוף מופרז ומופקע, בלתי-מידתי ואינו משקף את היקף שעות העבודה ו/או ההשקעה שנדרשו מהכונס.

• לרשם ההוצאה לפועל הסמכות לקצוב את שכר-טרחה הכונס.

• החייבת 2 פרעה את חוב הפיגורים וזאת בכפוף להסכמה לפיה יפעל הזוכה לביטול מינוי הכונס. למרות זאת, הכונס הערים קשיים והתאמץ להמשיך לממש את הנכס, וזאת רק כדי לקבל שכר-טרחה. כונס הנכסים התנה שיתוף פעולה להפסקת הליכי המימוש בתשלום שכר-טרחה בסך 100,000 ש"ח בנוסף לשכר-טרחה שנפסק לטובתו בטרם מימוש הנכס.

• יתרת ההלוואה לסילוק היא בסך 600,000 ש"ח בלבד, וכתוצאה מהמכר נגרם לחייבת נזק בסך כ- 3 מיליון ש"ח בגין דמי הסכמה, מיסים, ומכירת הנכס במחיר הנמוך מערכו משמעותית.

• תשלום שכר-טרחה הכונס בסכום המופרז שהתבקש, יגרום לה נזק כבד.

• המשיבה פינתה את הדירה מרצונה והכונס לא נדרש למאמץ יתר.

• אישור תשלום שכר-טרחה מופרז יעודד כונסי נכסים להכשיל הסדרים בטרם מכירת הנכס, ולממש נכסים כאשר לנגד עיניהם שכר-טרחה מופרז.

• בקשתה היא לפסוק לכונס שכר טרחה מופחת שלא יעלה על סך 50,000 ש"ח המשקף את היקף מאמץ בתיקזה.

3. בדיון
• ב"כ החייבת 2 בין השאר כהאי לישנא:
"החייבת לא התייצבה לדיון היום בשל מצב נפשי קשה, היא נוטלת כדורים ומטופלת תרופתית, לאחרונה יש לה בעיות נפשיות. אולם בכל מקרה אין מחלוקת על העובדות... גם מה שטען כונס הנכסים בעיניי, הן טענות סתמיות, אני ציפיתי לראות איזשהו דו"ח של שעות העבודה או לפחות משהו נקודתי שיוכיח או שיטען ביחס להיקף הפעולות שבוצעו בתיק. הפעולות שבוצעו בתיק אנחנו יודעים והם קיימות בתיק, אבל על ההשקעה הנוספת שהוא טוען לא ראיתי התחלה אפילו ביחס להיקף הפעילות, והתיק הזה, הוא מקרה חריג שצריך להתערב בשכר-הטרחה מכמה דברים: אחד, משך הזמן הקצר מאוד של ההליך, פינוי הדירה מרצון, כמעט אפס השקעה של הכונס, כל מה שעשה הכונס זה פרסם הדירה, קיים דיון התמחרות שארך 10 דקות, קיים התמחרות נוספת שלא בנוכחות החייבת... כונס הנכסים לא נאלץ להתייצב לדיונים כלשהם בתיק כאן גבירתי, אמנם הוגש ערעור לבית-המשפט השלום בהליך מסויים על אחת ההתנגדויות לאישור הסכם המכר... משכתי את הערעור... ואז הגשנו בקשה לבית-המשפט המחוזי וערערנו... יש תחושה שכל ניהול התיק נועד לשרת קבלת שכר-טרחה ... אני לא חושב שזה מצדיק שכר-טרחה של 400,000 ש"ח.
חוב הפיגורים בתיק 29,000 ש"ח יתרת המשכנתא סדר גודל של 600,000 ש"ח אני לא חושב שזה ראוי, נכון וצודק לאשר שכר-טרחה בסכום כה גבוה..."

• ב"כ הכונס השיב בדיון בין השאר ואמר: ...
"אני מתנגד לכל העובדות שנוספו בסיכומים נטענו על-ידי חברי, שהגישה החייבת וגם בעל-פה ששמענו היום מפיו של עו"ד שמעוני, שלא בא זכרם בבקשה ובתצהיר... טענות לגבי הליכי המימוש, גובה סכום המכירה, עמדת הנושה המבוטח, תחושות לגבי הכונס, כל אלה מקומם היה בערעור על החלטות חלוטות שניתנו... וכאן לא המקום להשיג ולפתוח מחדש... אנו עוסקים אך ורק בנושא שכר-טרחה הכונס. ראינו גם מסכומי ב"כ החייבת, על קצה המזלג, את כמות העבודה שנדרשה מכונס הנכסים בהתייחס לכל ההתנגדויות והערעורים והדברים מדברים בעד עצמם... מזכיר שוב כי הכלל הוא פסיקת שכר-טרחה לפי התקנות והפחתתה רק במקרים חריגים, שאין תיק זה נמנה עליהם."

4. הכרעה
אין מחלוקת בין הצדדים כי כאשר עסקינן בדירת מגורים שעל מכירתה בידי כונס נכסים מוחלות התקנות קבעה הפסיקה כי שיעורי שכר-הטרחה המחייבים הם לפי התקנות וסמכות רשם ההוצאה לפועל להתערב בקביעת שכר-טרחה כונס קיימת בהתקיים נסיבות חריגות וייחודיות, בהן תחושת הצדק אינה משלימה עם שיעור שכר הטרחה הפסוק.

האם התקיימו בתיק זה נסיבות חריגות?
מאחר ודרך-כלל נגזר שכר-טרחתו של כונס נכסים ממדרג שקבוע בתקנה 5 לתקנות, מוכפל בסכומים שסה"כ מהווים את תמורת המכר, ככל שמבקש חייב להביא לפסיקת שכר-טרחת כונס בדרך אחרת ושלא לפעול כפי שמורות התקנות - נטל הראיה עליו.

החייבת 2 כלל לא התייצבה לדיון ובא-כוחה המסור עמד לפני והביא טענות שבעובדה ובתחושות בלא כל תימוכין ראייתיים שהם. זאת ועוד, כדי להצדיק מחדל זה של החייבת 2 מלהתייצב לדיון (לא הוצג כל אישור רפואי) חרף הזמנתה הברורה, טען בא-כוחה כבר בראשית הדברים כי אין מחלוקת בדבר העובדות. בכך דומה כי שרת דווקא את טענות הכונס. לאחר-מכן, ציפה ב"כ החייבת כי הכונס יגיש דו"ח שעות עבודה, שהכונס יציג במה חרגה פעולתו מפעולת כונס "רגילה", שוב, כאשר הנטל להראות מדוע יש לסטות מלשון התקנות חלה על שולחתו, וכאשר הכונס לא ביקש שכר-טרחה מוגדל אלא רק את זה המגיע לו כפי לשון התקנות. הטענה כי ההליך נמשך זמן קצר (מינוי כונס נעשה במחצית 2013) דינה דחייה שכן אין התקנות מבקשות לבדוק את משך ההליכים. יכול כונס למשוך ההליכים על פני שנים, כשהחוב לזוכה מאמיר והולך, ואז ייאמר כי הוא פעל יותר והשיא את התמורה יותר מחברו שעמל כאן? מדובר בטענה שאינה ממין העניין כאמור. הטענה כי החייבת פינתה אתהנכס מרצונה, עובדתית אין חולק כי עשתה כן יום אחד לפני מועד פינוי כפוי שנקבע. ובמה "חסכה" לכונס? אין להבין. הכיצד יכול ב"כ החייבת לומר כי הכונס עבד באפס, כך ממש, כאשר רק בתיק זה יש 77 בקשות והחלטות, כשנוהלו הליכים מחוץ לתיק זה אליהם נאלץ הכונס להתייצב ולהגיב, הליכים שיזמו החייבים או מי מהם? כאמור, החייבים הגישו בקשות רשות ערעור, בקשות לעיכוב הליכי המימוש - שנדחו על-ידי בית-המשפט המחוזי הנכ' של פש"ר בבאר-שבע - והתנגדו להליכים בתיק, ופועלם אף התאריך שלא לצורך את ההליכים וגרם ולפעילות נוספת שנדרשה מכונס הנכסים.

ראה לעניין זה את דברי כב' השופטת שטופמן, בפסק-דין בר"ע (ת"א) 2999/05 גולדבלט זאב נ' בנק אוצר החייל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.02.07). בפסק-דין זה נקבע דווקא, כי מדברי ההסבר להצעת החוק יצא כי מטרת התקנות הינה קביעת שכר-טרחה באופן שאינו תלוי בשיקול-דעתו של הרשם.

ראה גם הפסיקה שהובאה ופסק-הדין של כב' השופטת רחל קרלינסקי בתיק רע"צ (כ"ס) 55287-10-13 שייקה כהן נ' בנק הפועלים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.04.14); וכן רע"צ (כ"ס) 53834-07-13, רע"צ 5607-09-13 יחיאל שוטלנד ואח' נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.14) ועוד.

המרכיב היחיד שניתן ליתן לו משקל בתיק כאן הינו היחס בין סה"כ החוב לסילוק לזוכה (שאינו גבוה) לבין סך השכר-טרחה המבוקש. כידוע, שכר-טרחה אינו נגזר מסכום החוב לזוכה אלא מסכום תמורת המכר וזאת בלבד (ראה גם בר"ע (ת"א) 3061/05 ש. ובר נ' יעקב יונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.06.06). עם-זאת, נוכח בר"ע (ת"א) 3307/04 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' צאלים החזקות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.08) המורה לנו כי יחס בין חוב לסילוק לסך השכר-טרחה הינו מרכיב שניתן להביאו בחשבון - אני מוצאת לנכון להפחית את שכר-הטרחה, לא לסך 50,000 ש"ח כבקשת החייבת 2, אלא לסך 370,000 ש"ח בצירוף מע"מ. בכך ייעשה לטעמי צדק ויילקח בחשבון עיקרון המידתיות והסבירות.

נוכח החלטה זו איני עושה צו להוצאות.

אזכיר לצדדים כי נותרו בשלב זה פתוחות 2 סוגיות נוספות: שכר מומחית מיסים וכתב שיפוי מהזוכה, ועל הכונס והחייבים להגיש את שנדרשו בהחלטות נפרדות."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דוגמה להלכה הפסוקה