חובת הגינות וזהירות - סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין

סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע כדלקמן:

"8. חובת הגינות וזהירות
(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

סעיף זה הינו בעל חשיבות מירבית מחמת סיבות מספר:

ראשונה, סעיף זה מכניס את העוסקים בתיווך למסגרת חובות הנאמנות הרחבות החלות על בעלי מקצוע חופשיים בכלל, ובפרט כאלה בדומה לעריכת-דין.

השניה, על-אף שבעצם גם ללא הסעיף ניתן להחיל על פעולות התיווך את דיני הנזיקין ותום-הלב, הרי בעצם החלת חבות ספציפיות על פעולת המתווך הוקם בסיס ברור לעילה של היפר חובה חקוקה על כל המשמעויות בכך.

השלישית, על-פי הסעיף פעולת המתווך אינה אך ורק הבאת צדדים לקשירת קשר בעסקת מקרקעין ולאחריו האחריות נופלת על הצדדים או על עורך-הדין העורך את ההסכם, אלא אחריות המתווך לגבי מידע ופרטים נכונים על הנכס זהה לזו של עורך-הדין העורך את העסקה.

הרביעית, אחריותו של המתווך, לדעתנו, אף כבדה יותר שכן המתווך חולש על שלבי המשא-ומתן טרם כריתת ההסכם. במתן פרטים נכונים ומדוייקים על הנכס וכל מידע אחר, למעשה המתווך, בפעולותיו, מאפשר כניסה למשא-ומתן על סמך פרטים נכונים. שלא כבעבר המתווך לא טרח, בדרך-כלל, לבחון את פרטי הנכס במדוייק או לפחות לא ראה זאת כחובה שלו. לאור הוראת הסעיף חלה עליו חובה ליתן הפרטים הנכונים ולא לסמוך אך ורק על הפרטים הנמסרים לו על-ידי המוכר או צד של העסקה. בהטלת חובה זו כבר על המתווך יש משום "הפלת" טענות של צדדים לעסקה בדבר אי-ידיעת הפרטים והסתבכות בהליכים משפטיים בהם אנו נתקלים חדשות לבקרים כאשר צד מתקשר על סמך פרטים שגויים. זאת ועוד. גם כאשר חובה זו על-פי סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין מהווה שסתום ביטחון לאותן עסקות בהן הצדדים מנסחים וחותמים את ההסכם ביניהם ללא התערבות של עורך-דין. במקרים כאלה חובותיו של המתווך אף גוברת.

ב- דנ"א 2568/97{זהבה כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז(2), 632 (2003)} בית-המשפט קבע כי עוולת הגזל הוגדרה בדרך נרחבת. לקיחת נכס של התובע על-ידי הנתבע, עיכובו של הנכס, השמדתו או העברתו לאדם שלישי די בהם כדי להפוך את הנתבע לגזלן ולעניין זה אין תום-ליבו וידיעתו את הנסיבות מעלים או מורידים.

סעיף 53 לפקודת הנזיקין בא להעניק לנתבע הגנה כנגד תביעת גזל, בין כשהתביעה מבוססת על חזקה ובין כשהיא מבוססת על בעלות, כאשר נתקיימו התנאים הקבועים בו.

אלמלא ההגנה האמורה היה הנתבע מתחייב בנזיקין כלפי הבעלים המקורי של הנכס ואם השבת הנכס אינה אפשרית הוא עשוי להתחייב בתשלום שוויו. זו עשויה להיות תוצאה מחמירה לגבי נתבע ששימש אך חוליה תמימה בשרשרת הגזלנים.

חקיקתו של סעיף 34 לחוק המכר מסמנת את המעבר של תקנת השוק הישראלית מטענת הגנה כלפי עילת גזל לטענת בעלות פוזיטיבית.

ב- ת"א (חי') 1167/99 {רוזה לרנר נ' עורך-דין ישראל הדר ו- 6 אח', תק-מח 2003(1), 9195 (2003)} נדונה תביעת נזיקין נגד עורך-דין ומתווך ואחרים בו הנתבעים הם עורכי-דין שערכו חוזה למכר דירה בו ייצגו את שני הצדדים. במעמד החתימה הבחינו עורכי-הדין שמוכר הדירה מרכיב משקפיים בתמונה שבתעודת הזהות, המוכר נשאל לפשר הדבר והשיב כי הוא מרכיב עדשות מגע. עורך-הדין הסתפק בתשובה זו.

לאחר מעשה הסתבר שהמוכר הוא מתחזה, והתובעת שרכשה את הדירה, נותרה חסרת כל.
בית-המשפט קבע כי הנתבעים התרשלו במילוי תפקידים, שכן ניתן היה להסתפק בתשובת המוכר, אילו היה מדובר באדם שהנתבעים הכירו עוד לפני מעמד החתימה, אך מכיוון שהמוכר לא היה לקוח במשרדם, ולמעשה פגשו בו בפעם הראשונה, הרי מרגע שעמדו על אי-ההתאמה שהתגלתה, היה עליהם לבקש ממנו להציג בפניהם אמצעי זיהוי נוספים בכדי להבטיח את זהותו.

אמנם אין דרישה {בתקנות, ובחוק המקרקעין} לזהות אדם באמצעי זיהוי נוספים על תעודת זהות או דרכון, ואולם במקרה זה משום שהיתה אי-התאמה מסויימת, שהנתבעים היו ערים לה, היה עליהם לדרוש אמצעי זיהוי נוספים.

ב- ת"א (יר') 12922/02 {מסיעיד משה ניסים ואח' נ' רפי בן חיים, תק-של 2004(2), 7505 (2004)} נדון עניין בו התובעים דורשים את הכספים ששולמו ביתר למתווך, יש להידרש להבחנה, האם מדובר בעסקת תיווך, בעסקת שותפות, או במחווה של רצון טוב של ידיד. שאם בעסקת תיווך, אם בשותפות עסקינן, אזי כל סכום שהוסכם עליו, על התובעים לשלם ואם במחווה של רצון טוב מדובר אכן לא חייבים התובעים בכל סכום שהוא.

ת"א (יר') 3513/01{אסתר ישראל נ' בצלאל בנימין ואח', תק-מח 2004(2), 2950 (2004)} נדונה סיטואציה בה צד טוען לקיומה של עילה לביטול ההסכם, ונמצא לאחר מכן במצב בו התברר, בדיעבד, כי עילה כזו לא קמה.

כשאנו בוחנים את שאלת נטל הראיה בייחוס למתווך פעולות מירמה, הלכה היא שיש לדרוש מידת הוכחה גדולה יותר לקביעת ממצאים מעין אלו, בהשוואה לקביעות עובדתיות מסוג אחר, שאינן מעוררות שאלה של ביצוע עבירות פליליות.
הצד שעליו רובץ הנטל להוכיח עובדות המטילות על יריבו סטיגמה של ביצוע עבירה פלילית, חייב לעשות זאת באמצעות ראיות בעלות משקל רב וכבד יותר. בל נשכוח כי לשופט מבחן גמיש בעניין כמות הראיות הנדרשת במשפטים אזרחיים שבהם מתעוררת שאלה של ביצוע עבירה. כמות זו משתנה על-פי מהות הנושא. גישה זו היא הגישה המקובלת {ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1), 589 (1986)}.

מידת ההוכחה הדרושה בעניינה של טענת המרמה הינה יותר גדולה וודאית מאשר בסוגי משפטים אחרים בעלי אופי פחות חמור, טענת תרמית או מעילה היא טענה רצינית בעלת גוון הפוגעת בשמו הטוב של האדם שכנגדו היא מכוונת.

ב- ע"א (חי') 4775/97 {אברהם חג'ג נ' חיים כריסי ו- 2 אח', תק-מח 99(1), 500 (1999)} בית-המשפט קבע כי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים שבית-שבמשפט קמא קבע אותם, אם יש להם תשתית ראויה בחומר הראיות שבא בפני בית-משפט קמא.

תפקידו של מתווך בעסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם בהגינות להגיע להסכמה ולמפגש רצונות, שיבואו לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב {סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חובת הגינות וזהירות - סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין