סעיפים 7-2 לחוק המתווכים - במקרקעין איסור עיסוק ללא רישיון

סעיפים 7-2 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובעים כדלקמן:

"2. איסור עיסוק ללא רישיון (תיקון: התשע"ב)
(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא-אם-כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה.
(ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא-אם-כן הוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה.
(ג) האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

3. רשם
(א) השר ימנה רשם שתפקידיו:
(1) ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רישיון לפי חוק זה;
(2) לנהל פנקס של בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין.
(ב) הודעה על מינוי הרשם תפורסם ברשומות.

4. ועדה מייעצת (תיקון: התשע"ב)
(א) השר ימנה ועדה מייעצת שתפקידה לייעץ לרשם בכל הנוגע לתוכן הבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין כאמור בסעיף 5, ובכל עניין אחר שהרשם ימצא לנכון להתייעץ עמה.
(ב) בוועדה יהיו שלושה חברים לפחות ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים, ועורך-דין נציג לשכת עורכי-הדין בישראל.
(ג) לא ימונה לחבר הוועדה המייעצת מי שהורשע בעבירה פלילית או בעבירת משמעת שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה אין הוא ראוי להיות חבר ועדה או מי שבית- המשפט קבע לגביו שעבר עבירה כאמור.
(ד) השר ימנה את יושב-ראש הוועדה המייעצת מבין חברי הוועדה.
(ה) תקופת כהונה של חבר הוועדה המייעצת היא שלוש שנים מיום מינויו, והשר רשאי למנותו לתקופת כהונה אחת נוספת וכן לשוב ולמנותו לאחר הפסקה של שלוש שנים רצופות לפחות.
(ו) חבר הוועדה המייעצת יחדל לכהן לפני תום תקופת כהונתו באחת מאלה:
(1) התפטר במסירת כתב התפטרות לשר;
(2) הורשע בעבירה פלילית או בעבירת משמעת שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה אין הוא ראוי להיות חבר ועדה או שבית-המשפט קבע לגביו שעבר עבירה כאמור.
(ז) השר רשאי, בהודעה בכתב, להעביר את חבר הוועדה המייעצת מכהונתו באחת מאלה:
(1) נבצר ממנו דרך קבע למלא את תפקידו;
(2) הוא נעדר, בלא סיבה סבירה, משלוש ישיבות רצופות של הוועדה או מיותר משליש מהישיבות שקיימה הוועדה בשנה אחת ולא פחות משלוש ישיבות;
(3) התקיימו בו נסיבות הפוסלות אדם, לפי דין, מלכהן כחבר הוועדה.
(ח) התפטר חבר הוועדה המייעצת מתפקידו או שחדל מסיבה אחרת להיות חבר הוועדה לפני תום תקופת כהונתו, ימנה השר חבר אחר במקומו בהתאם להוראות סעיף זה.

4א. ניגוד עניינים של חבר הוועדה המייעצת
(א) לא ימונה לחבר הוועדה המייעצת מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, באופן תדיר, במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כחבר הוועדה לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו.
(ב) התברר לחבר הוועדה המייעצת כי נושא הנדון בישיבה של הוועדה או שהוא נדרש לטפל בו במסגרת תפקידו כחבר ועדה, עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כחבר הוועדה המייעצת לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו, יודיע על כך בכתב ליושב ראש הוועדה; לא התאפשר לחבר הוועדה המייעצת להודיע כאמור, יודיע ליושב ראש הוועדה בעל פה, ובלבד שישלח לו הודעה בכתב כאמור מיד לאחר שהתאפשר הדבר.
(ג) חבר הוועדה המייעצת יימנע מהשתתפות בדיון שמקיימת הוועדה ומהצבעה באותו נושא כאמור בסעיף-קטן (ב) ולא יטפל במסגרת מילוי תפקידו בוועדה בנושא כאמור.
(ד) בסעיף זה:
"עניין אישי" - לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהוא או קרוב שלו הם בעלי שליטה בו;
"קרוב" - בן זוג, הורה, הורי הורה, אח או אחות, צאצא, צאצא של בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה או אדם אחר הסמוך על שולחנו של חבר הוועדה, וכן שותף, מעביד או עובד של חבר כאמור;
"בעל שליטה" - אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה על 5% בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.

5. תנאים לקבלת רישיון (תיקונים: התשס"ה, התשע"ב)
(א) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רישיון של מתווך במקרקעין:
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין;
(5) אם הוא נידון לעונש מאסר בפועל, הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין (להלן: "הבחינה").
(ב) מי שקיבל רישיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1) או (3), שבסעיף-קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בוועדה המייעצת, לבטל את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.
(ב1) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), הרשם רשאי, לאחר שנועץ בוועדה המייעצת ולאחר שנתן למבקש הרישיון הזדמנות להשמיע את טענותיו לפניו, שלא לתת רישיון למבקש אם מצא על-פי עובדות אחרות שנודעו לו שהמבקש אינו ראוי לשמש מתווך במקרקעין.
(ג) סירב הרשם ליתן למבקש רישיון או ביטל את רישיונו יודיע לו את נימוקיו בכתב, ואם סירב ליתן רישיון בשל תנאי כאמור בסעיף-קטן (א)(4) - ייתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו לפניו.
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, יקבע הוראות לעניין פרסום בדבר ביטול רישיונות לפי סעיף-קטן (ב); קבע השר הוראות כאמור לעניין פרסום באינטרנט של פרטי מתווכים במקרקעין שרישיונם בוטל, יקבע בהן את תקופת הפרסום ואת הדרכים כדי למנוע, ככל האפשר, את העיון בפרטים כאמור בתום תקופת הפרסום.

6. הבחינה (תיקון: התשע"ב)
(א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה המייעצת, את נושאיה של הבחינה ואת סדריה; בבחינה ייכללו בין השאר התחומים הבאים: דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו- ז' לפרק י"א לחוק העונשין, התשל"ז-1977; הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה.
(ב) מועמד שנכשל בבחינה רשאי לשוב ולהיבחן.

7. בוטל."

עיסוק בתיווך בלא רישיון מוליד לעסקה את התוצאות המיידיות הבאות:

הראשון, משהסכם תיווך בלא שיהא בידי המתווך בעסקה רישיון כדין לעסוק בתיווך, כי אז עיסוקו עומד בניגוד לחוק המתווכים במקרקעין, ועיסוקה הוא בבחינת עבירה פלילית, כאמור בסעיף 15 לחוק המקרקעין.

השני, משום כך יש לומר על הסכם התיווך שנכרת כאמור עם הלקוח כי הוא בבחינת "חוזה פסול" כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים. משכך הוא - ההסכם בטל.

ב- ע"א (נצ') 2178/02 {אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי שמואל, תק-מח 2003(1), 5624 (2003)} נדונה שאלת חוקיותו של הסכם תיווך במקרקעין. בית-המשפט קבע שעליו לשקול מחד, את הערך החברתי שבהגשמת האוטונומיה של הרצון הפרטי {המצדיקה הכרה בתוקף החוזה}, ומאידך את הערכים החברתיים אשר החוק הספציפי מבקש להגשים {המצדיקים אי-הכרה בתוקף החוזה}.

אם בית-המשפט מגיע למסקנה כי הגשמת מטרת החוק מחייבת התערבות באוטונומיה של הרצון הפרטי, הוא יקבע כי החוזה הוא "בלתי-חוקי". מסקנה זו אינה מחוייבת בכל מקרה בו הסכם מפר הוראת חוק.

חוק המתווכים במקרקעין ביקש להסדיר את העיסוק בתיווך במקרקעין, ואת זאת הוא עשה על-ידי איסור העיסוק בו בלא רישיון. הדברים הללו נועדו להגן על ציבור הנזקקים לשירותי התיווך.

בית-המשפט קבע כי אין בסנקציה הפלילית הקבועה בחוק זה די כדי להגשים את תכליתו של החוק. משמע מצב בו בתיווך במקרקעין לא יעסוק אלא מי שיש בידיו רישיון תיווך כדין.
ב- בג"צ 6231/92 {אלברט זגורי נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פ"ד מט(4), 749 (1995)} בית-המשפט פרס את השיקולים להכרעה בשאלה, האם יש לראות חוזה, העומד בניגוד לחוק פלוני, כוחוזה בטל, לפי סעיף 30 לחוק החוזים.

בנוסף נקבע כי חוזה הוא "בלתי-חוקי" אם האיסור הקבוע בחוק על כריתתו, תוכנו או מטרתו של החוזה הוא כזה, שלשם הגשמתו של האיסור יש להביא לפגיעה בתוקף החוזה עצמו, ולא להסתפק בסנקציות לבר-חוזיות כלפי המתקשרים.

השאלה הינה, אם הגשמת החוק על-פי תכליתו אפשרית מבלי להביא לפגיעה בתוקף החוזה. לא בטלות החוזה מביאה לאיפיונו כוחוזה לא חוקי, איפיונו של החוזה כלא חוקי מביאה לבטלותו.

על-פי סעיף 2 לחוק המתווכים במקרקעין עולה כי רישוי לתיווך אפשרי רק לאדם פרטי ולא לתאגיד. המסקנה אם כן הינה, כי על כל התאגידים שתחת כנפיהם פועלים מתווכים רבים צריכים לנקוט בשתי פעולות:

הראשונה, לדאוג כי כל העוסקים מטעמם יהיו בעלי רישיון.

השניה, לדאוג כי כל המטפל בעסקת התיווך מטעם משרדיהן הוא זה שיחתום את עסקת התיווך. השאלה הינה האם אין בכך עקיפה של הוראות החוק שכן בפרסומים, בדרך-כלל, מופיעה החברה עצמה? ודי בכך על-מנת להאפיל אפילו על חוקיותו של הסכם התיווך שחתם המתווך, שכן מדובר בהסכם למראית עין. שאלה זו לא הובררה ברורות בחוק המתווכים במקרקעין. לעומת-זאת, העולה מחוק המתווכים במקרקעין כי אין, לכאורה, מקום לפעולתן של חברות מן הסוג המקובל בענייני תיווך.

ב- ת"א (טב') 21904-10-12 {אלון גולן נ' אהרון ויצמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.03.15)} בית-המשפט דן בשאלה האם העדר רישיון תיווך מוביל להפקעת הזכות לקבלת דמי תיווך? בפסיקת בית-המשפט נקבע כי חוק המתווכים במקרקעין הינו חוק קוגנטי ואם תתאפשר עקיפה של החוק באמצעות מכשירים משפטיים אחרים, נמצא מכרסמים בחוק ובמטרתו וסופו-של-דבר נרוקן אותו מכל תוקף.

על-כן, נשללת זכאותו של התובע לדמי תיווך, מכוח חוק התיווך, שכן כל פעולות התיווך בוצעו על-ידי אדם שאינו מתווך מורשה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סעיפים 7-2 לחוק המתווכים - במקרקעין איסור עיסוק ללא רישיון