דמי תיווך - סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע כדלקמן:

פרק: דמי תיווך - סעיף 14 לחוק

"14. דמי תיווך (תיקונים: התשס"ד, התשע"ב)
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף-קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

סעיף זה הינו סעיף "סל" הכורך בחובו את כל הדרישות שבדין המקימות את זכותו של מתווך לקבל דמי תיווך.

למעשה, כפי שכבר הבהרנו, החוק בדרך-כלל אימץ לתוכו את הלכות בית-המשפט בסוגיות השונות הקשורות בעסקת התיווך.
החוק רק יצר מערכות ברורות יותר המקילות הן עם המתווך והן עם הלקוח. השינויים היחידים שיש לשים-לב אליהם הם עניין הסכמי הבלעדיות הזוכים להבהרה חד-משמעית בחוק.

פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא-ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלבנטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון.

קיום הסכם התיווך, נתון, עם-זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-הלב. צד המסכל את מאמציו של המתווך, על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו.

הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל, על-ידי העסקת "מתווך קש".

ב- ע"א 7247/97 {כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, תק-על 2001(3), 482 (2001)} דרש בית-המשפט לקבוע האם סעיף 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין הוא סעיף קוגנטי, או סעיף שניתן, במסגרת הסכם לתיווך בבלעדיות, להתנות עליו.

סעיף 14 לחוק, על-פי לשונו, קובע שלושה תנאים מצטברים לזכאות המתווך לדמי תיווך.

הסעיף אומר כי "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה...". אם לא נתקיימו כל אלה - אינו זכאי לדמי תיווך.

די בכך שלא נתקיים אחד מהם, כדי לשלול את הזכות לדמי תיווך. אך השאלה הנשאלת היא - האם ניתן להתנות על החוק, ולקבוע בהסכם כי זכותו של המתווך לדמי תיווך קיימת אף מבלי שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם.

יש לבחון את השאלה המשפטית "בטהרתה", אין מניעה להתנות על הוראת סעיף 14(3), ולקבוע, בהסכם בלעדיות, כי הזכות לדמי תיווך אינה מותנית בהיותו של המתווך "גורם יעיל" כפי שנקבע בחלק מן המקרים בפסיקת בית-המשפט.

ב- ע"א (יר') 2543/01 {תיווך יהלום נ' ליפשיץ, תק-מח 2002(2), 65614 (2002)} בית-המשפט קבע כל אימת שצד מתקשר עם מתווך בהסכם בלעדיות, הוא יהיה זכאי - בהתאם לתנאי החוזה - לדמי תיווך, גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות, שכן זכותו נובעת מכוח הנורמה החוזית, המקנה לו את הבלעדיות.

מקרה נוסף הוא ב- בר"ע (ת"א) 1226/02 {יוסי יאסדי נ' יואל אזרי, תק-מח 2003(2), 3401 (2003)} בית-המשפט קבע כי הסכם בלעדיות אינו עומד בסתירה להוראות חוק המתווכים במקרקעין, וכי המתווך זכאי לדמי תיווך, על יסוד הסכם בלעדיות, אף שלא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם.

לעומת-זאת, במספר פסקי-דין אחרים נקבע, כי סעיף 14(א)(3) לחוק הינו סעיף קוגנטי.

ב- בר"ע (ת"א) 2905/00 {מאיר נ' קובלנסקי, תק-מח 2001(2), 22691 (2001)} בית-המשפט קבע כי החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג בין היתר כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.

ההנחה היא כי מדובר על חוק קוגנטי, לא ניתן להתנות עליו על-ידי חוזה. יוצא איפוא כי תנאי בל-יעבור לקבלת שכרו של המתווך הינה כי יהיה הגורם היעיל במכירה.

המבחנים בשאלה אם הוראת חוק היא קוגנטית או דיספוזיטיבית.

הכוח האחד הוא חופש החוזים. הכוח האחר הוא כוחו של אינטרס ציבורי-פלוני, שעלינו לקבוע האם ראוי לו שיגבר על עקרון חופש החוזים.

עקרון חופש החוזים מהווה עיקרון-על בחשיבתנו המשפטית, וכבודו על פני כל שיטת המשפט כולה, ויש אף הסוברים כי הפך זכות יסוד חוקתית.

נקודת המוצא הבסיסית היא, כי הוראת החוק הינה דיספוזיטיבית, ועל הטוען אחרת, הנטל להוכיח את טענתו.

הכלל הוא, כי תכנו של החוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים, אך כל זאת בתנאי שאין משתמע אחרת מהחוק או ממטרתו.

ב- ע"א 477/88 {היועהמ"ש נ' אוניברסיטת ת"א, פ"ד מד(2), 476 (1990)} בית-המשפט קבע כי הקו המנחה בהבחנה בין הוראה כופה להוראה מרשה הוא, כי ככל שקיים אינטרס ציבורי בקיומה של הוראת החוק בכל הנסיבות, כך תגבר הנטיה לומר כי המדובר בהוראה קוגנטית, שאין להתנות עליה.

ניתן לראות כי דווקא המתווך הוא המצוי במקרים רבים בעמדה נחותה מול הלקוח, ולא בהכרח הלקוח הינו הצד החלש הזקוק להגנת החוק.

אמת, המתווך הוא המכתיב בדרך-כלל את תנאי הסכם התיווך, ומחתים את הלקוח על טופס, המהווה חוזה אחיד, שלעיתים כלולים בו תנאים מקפחים, אולם עם בעיה זו יש להתמודד באמצעות הדינים שנועדו לכך, דיני החוזים האחידים, ולא באמצעות פרשנות, שתכליתה להגן על החלשים ובעלי עמדות מיקוח נחותות, להגן עליהם מפני החזקים ומפני החכמים-מחוכמים, שזה, לא בהכרח המצב ביחסי מתווך-לקוח.

סעיף 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין הוא סעיף שניתן, במסגרת הסכם בלעדיות, להתנות עליו. לקוח המסכים לוותר מרצונו על ההגנה שהחוק ביקש להעניק לו, אין כל סיבה שלא לכבד את רצונו, ולקבוע כי הסכמתו זו אינה תקפה.

באופן עקרוני יש תוקף להסכמה מודעת שכזאת, שהושגה בין שני צדדים לחוזה, באופן חופשי ובעיניים פקוחות.

ב- בר"ע (ת"א) 1592/03 {מרים רובינשטיין נ' יצחק קצין, תק-מח 2003(4), 2991 (2003)} בית-המשפט קבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי-עובדתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל".

לא בכל מקרה שבו יוצר מתווך קשר ראשוני בין רוכש לבין מוכר, יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ויהא זכאי, תמיד, לדמי תיווך.

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא-ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות .

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דמי תיווך - סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין