האם מוסמך רשם ההוצאה לפועל לדון בטענות כונס הנכסים ביחס ליעוד הנכס, גודל הנכס ופטורים מכוח החוק והתקנות?

16. האם מוסמך רשם ההוצאה לפועל לדון בטענות כונס הנכסים ביחס ליעוד הנכס, גודל הנכס ופטורים מכוח החוק והתקנות?

בתיק הוצאה לפועל מס' 02-16739-06-2 (חיפה) {עיריית XXXנ' כונס הנכסים, טרם פורסם (10.09.15)} נפסק מפי כב' הרשמת יונת הברפלד-אברהם:

"החלטה
פתח דבר
1. לפני בקשה מטעם עיריית XXXלמתן הוראות לכונס הנכסים ביחס לחוב ארנונה החל על הנכס נשוא הכינוס ותגובה מטעם כונס הנכסים.

רקע עובדתי וטענות הצדדים
2. ביום 18.4.2006 מונה עו"ד יוסף ברינט ככונס נכסים על זכויות החכירה של החייבת, XXX, שהינם 75% מהנכס הנמצא ברחוב דשנים פינת רחוב הסולל, מפרץ חיפה, הידוע כגוש 11588 חלקה 15. נכס, הכולל בתוכו אולמות, משרדים, חנויות וגג בשטח כולל של 2,160 מ"ר.

3. במקביל, במסגרת תיק ההוצאה לפועל שמספרו 02-17890-07-6 מונה עו"ד יוסף ברינט ככונס נכסים מכח צו עיקול שהוטל על זכויות החייבים שם, XXX.

4. לאחר שאיתר הכונס קונה לנכס, אושר מכר הנכס ביום 18.08.11 לחברת "XXX" תמורת הסך של 3,000,000 + מע"מ. במסגרת דו"ח כונס שהוגש בביום 15.03.12, עדכן הכונס כי לחייבת חובות ארנונה וכי הכונס מנהל משא-ומתן עם עיריית XXXעל-מנת להגיע להסדר החוב.

5. ביום 24.06.14 הוגשה בקשה מטעם העירייה למתן הוראות ביחס לחוב הארנונה. ביום 16.07.14 הוגשה תגובה מטעם כונס הנכסים והתיק נקבע לדיון בפני. בדיון הועלתה הצעה, אותה ביקשו הצדדים לבחון ומשלא הושגה הסכמה להצעה, התקבלו 2 תגובות מטעם העירייה ואחת מטעם הכונס ומכאן החלטתי.

6. העירייה טענה בבקשתה, כי כונס הנכסים לא הודיע אודות מינויו בזמן אמת, כאשר במהלך תקופת פעילותו ככונס נכסים הצטברו חובות ארנונה לנכס. הכונס הודיע אודות מינויו רק בחודש ינואר 2011 תוך שפרט כי בשלב זה אין בידיו כספים אולם לאחר שיימכר הנכס יודיע לעירייה. למעשה העירייה היא זו אשר איתרה את הכונס רק לאחר שמנהלי החייבת עדכנו אותה כי מונה כונס נכסים לנכס.

7. העירייה הוסיפה וטענה כי ביום 26.02.12, לאחר מכר הנכס, פנה כונס הנכסים לעיריית XXXבהצעת פשרה מטעמו אשר נבחנה על-ידי הגורמים המוסמכים ונדחתה בחודש אפריל 2013.

8. לשיטת העירייה, החוב נכון לחודש 06/14 חוב הארנונה הינו בסך 2,556,024 ש"ח.

9. העירייה הפנתה להלכות משפטיות, ובינהן ל- רע"א 2563/09 וטענה, כי החובה לשלם ארנונה מוטלת על כונס הנכסים בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הכונס מעולם לא הכחיש חובה זו ולפיכך מושתק מלהעלות טענות ביחס לחוב.

כמו-כן, כונס הנכסים חב חובת אמון וזהירות מוגברת כלפי כלל הנושים בהיותי פקיד בית-משפט (העירייה מפנה ל- פש"ר 1021/98).

10. מנגד, העלה הכונס טענות ביחס לדרך חישוב הארנונה. לטענתו העירייה חישבה את הארנונה עבור הנכס כנכס מסחרי כאשר בפועל הנכס מהווה נכס תעשיה ומלאכה.

כמו-כן טען הכונס כי אינו חב בתשלום ארנונה עבור נכסים בהם לא החזיק ככונס מאחר ונכסים אלו היו מוחזקים על-ידי שוכרים (מפנה ל- רע"א 2911/95, רע"א 7037/00, רע"א 2631/04).

הכונס פרט את דרך חישובו את החוב ולשיטתו, החוב בגין תקופת הכינוס הגיע לסך 301,011.28 ש"ח, כאשר מסכום היה מקום להפחית תשלום ארנונה למשך שנה בהתאם להוראות תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, וכן להעניק פטור עבור נכס ריק למשך 6 חודשים בהתאם לסעיף 17 לתעריף הארנונה של שנת 2006. לגישת הכונס היה עליו לשלם ארנונה עבור תקופת הכינוס בסך 266,350.25 ש"ח.

11. בנוסף טען הכונס לשיהוי מטעם העיירה לאור אי מתן החלטה בבקשתו להסדר החוב. הכונס טען כי פנה לעירייה במשך 10 חודשים בין התאריכים 15.12.11 ועד לתאריך 17.10.12, במסגרתם הגיש בקשות להסדר החוב אך רק כעבור שנתיים ממועד הפניה התקבלה אצל כונס הנכסים תשובה מטעם העירייה, ולפיכך הודיע לה כונס הנכסים כי אין בכוונתו לשלם את תשלום הארנונה ומוטב שתוגש בקשה למתן הוראות לרשם ההוצאה לפועל, ואכן פעלה כאמור העירייה, אולם בשיהוי של 6 חודשים נוספים. בשל כך, טען הכונס, אין לחייבו בריבית והצמדה על החוב.

12. עוד טען הכונס כי לא היה עליו להודיע לעירייה עת קיבל הנכס לחזקתו זאת לאור סעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש) המחייב להודיע עת אדם חדל מלהחזיק בנכס נשוא החיוב בארנונה ולא בעת קבלת החזקה.

13. לטענת הכונס אינו כופר בחובה לשלם ארנונה אולם בסכומים הנכונים כאשר מחובתו ככונס נכסים היא לדאוג לזכויותיו של כל נושה ונושה מעבר לנושה המובטח, לרבות זכויותיה של העירייה.

הכונס הוסיף וטען, כי התנהלות העירייה לפיה מבקשת לקבל כספים באמתלה של גבית חובות ארנונה מהווה העדפת נושים כאשר אין עדיפות לעיריות על פני נושים מובטחים בכל הקשור לגביית ארנונה (מפנה ל- רע"א 633/91, בג"צ 7009/04).

14. הכונס המשיך וטען כי בעת חישוב הארנונה הסתמכה העירייה על שטחים מופרזים שאינם תואמים את השטחים המקוריים של היחידות בנכס ברוטו כפי שנקבעו על-ידי 3 שמאים שונים אשר בהסתמך עליהם נמכר הנכס ב 3,000,000 + מע"מ.

15. יצויין כי בעקבות החלטה שניתנה, שילם ההכונס את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת בסך 266,350 ש"ח.

16. הצדדים גם טענו לעניין סמכות רשם ההוצאה לפועל לדון בטענות העירייה, כפי שיפורט להלן ביחד עם פירוט תגובות הצדדים לטענות הצד שכנגד.

17. העירייה טענה כי טענות הכונס ביחס לייעוד והשימוש בנכס, גודל הנכס וכי אינו מחזיק בנכס הינן טענות עובדתיות וטכניות המצריכות בירור בפני הגופים המקצועיים המוסמכים ולפיכך אינן בסמכות רשם ההוצאה לפועל אלא בסמכותם הבלעדית של מנהל הארנונה וועדת הערר בהתאם להוראות חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, כאשר על כונס הנכסים היה להעלותם בפני הגופים המתאימים במועדים הקבועים בחוק. לשיטת העירייה אין במקרה זה סמכות מקבילה לרשם ההוצאה לפועל לדון בטענות הכונס.

18. העירייה הוסיפה וטענה כי מאחר ולא השיג כונס הנכסים על השומות שנשלחו אליו הפכו השומות לחלוטות; יתרה-מכך, לאור חלוף הזמן לא ניתן להלין כנגד הסמכות לקבוע את שומת הארנונה.

19. לגופו של עניין טענה העירייה, כי בקשת הכונס בגין ייעוד הנכס נבדקה ונדחתה כאשר המבחן לקביעת סיווג הנכס הינו מבחן פוטנציאל השימוש וכי משלוח שוברי התשלום לכונס בגין סיווג הנכס כמלאכה ותעשיה נעשה לצורך השגת פשרה ועל-מנת שיוכל הכונס לשלם את הסכום אשר אינו שנוי במחלוקת. על-אף זאת, הכונס לא שילם את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת עוד בשנת 2011 ולפיכך אינו יכול לטעון היום שאין לחייבו בהפרשי הצמדה וריבית בגין החוב.

20. אשר לגודל הנכס, טענה העירייה, כי אין להסתמך על השמאות מאחר ולא מצורפת כל סקיצה של מדידת שטחים ולא ברור כיצד ומתי נמדדו השטחים אם בכלל וכי אף אם נעשו מדידות על-ידי השמאים (פרמינגר והאושנר) עדיין אין ליתן להם משקל מאחר והשמאים אינם בעלי ידע מעשי או ניסיון בתחום המדידות. כמו-כן, טענות כונס הנכסים כיום ביחס לגודל הנכס במהלך תקופת הכינוס (2006-2011) אינן ניתנות לבדיקה על-ידי העירייה ומשלא נטענו במועד ולכן אין ליתן להם משקל כלשהו היום.

21. לעניין שאלת המחזיק בנכס, טענה העירייה כי חובתה של העירייה לחייב בארנונה את המחזיקים בנכס מותנית בקבלת הודעה מתאימה אודות זהות המחזיק בנכס, כאשר הנטל לעדכן מוטל על המחזיק או הבעלים של הנכס ולא על העירייה באמור בסעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש). כונס הנכסים, עם מינויו, נכנס בנעלי החייב ולכן החוב חלה עליו.

22. לעניין תשלומי הריבית והצמדה להם התנגד הכונס, טענה העירייה כי מהמועד בו נודע לעירייה אודות מינוי של כונס הנכסים נשלחו לכונס דרישות תשלום המפרטות את חוב הארנונה בגין הנכס, ועל-אף האמור הכונס לא שילם את החוב ולא פעל להגשת השגה.

הצעת הפשרה שהוגשה מטעם הכונס נבדקה באופן יסודי ומקצועי בטרם נדחתה, דבר ארך זמן ועובדה זו אינה מלמדת על חוסר תום-לב.

העירייה הוסיפה טענת, כי כונס הנכסים ישב בחיבוק ידיים ולא שילם אף לאחר שנדחתה הצעת הפשרה מטעמו כאשר היה עליו להגיש בקשה למתן הוראות לרשם ההוצאה לפועל.

23. ביום 03.03.15 הוגשה תגובה משלימה מטעם העירייה במסגרת התייחסה להחלטה שניתנה במעמד הדיון ביום 16.03.15ככל שתדחה הצעת הפשרה;

העירייה פרטה כי כונס הנכסים מחוייב בתשלום ארנונה עבור שלושה נכסי ארנונה שהיו בבעלות החייבת, נכס אחד (1126912) ממועד מינויו ככונס נכסים בחודש מאי 2006 עד למועד מכירה הנכס בחודש אוגוסט 2011, ושני נכסים נוספים (1126911, 2013932) ממועד חודש נובמבר 2008 וחודש מרץ 2010 (בהתאמה) ועד למועד מכירת הנכס בחודש אוגוסט 2011.

24. העירייה טענה, כי ננקטו כנגד החייבת פעולות שונות לגביה החוב אולם מפאת הזמן הרב שחלף אין ברשות העירייה אסמכתאות לכל פעולות הגביה שננקטו על ידה או על-ידי חברות הגביה מטעמה, אולם כל הפעולות מפורטות בפנקסיה של עיריית חיפה המהוות רשומה מוסדית כהגדרתה בסעיף 35 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971.

25. כמו-כן, טענה העירייה, כי לא הגישה תביעת חוב נגד החייבת מאחר ומעולם לא ניתן כנגד החייבת צו פירוק. אומנם בעלי החייבת הוכרזו כפושטי רגל אולם החברה עצמה עודנה רשומה כחברה פעילה ברשם החברות.

26. העירייה צירפה פירוט החוב כולל הפרשי ריבית והצמדה וטוענת כי מאחר וחוב זה הינו חלק מהוצאות הכינוס אין כל מקום להתחשב או להפחית את גובה הריבית וההצמדה (מפנה ל- בש"א 20378/02).

27. הכונס, בתגובתו המשלימה מיום 16.08.15, טען, כי אין לחייבו בתשלום ארנונה בגין נכסים בהם לא תפס חזקה והיו בשימוש של אחרים בתקופת הכינוס וכי החישוב אינו עונה על התעריפים הנכונים בהתאם לסיווג הנכס.

28. ביחס לחברה החייבת, טען הכונס, כי אומנם החברה עדיין רשומה בספרי רשם החברות אולם כאשר בעלי החברה נמצאים בהליכי פש"ר, ואף אחד מבעליה (שהינו מחצית מבעלי החברה) נפטר וכן, מאחר והחברה אינה משלמת אגרות היא איננה ראויה לכינוי "פעילה".

דיון והכרעה
29. הסוגיות במחלוקת:

א. שאלת הסמכות - האם מוסמך רשם ההוצאה לפועל לדון בטענות כונס הנכסים ביחס ליעוד הנכס, גודל הנכס ופטורים מכוח החוק והתקנות. ככל התשובה חיובית, יתקיים דיון (במסגרת החלטה זו) בטענות הצדדים לגופן.

ב. האם היה על כונס הנכסים להודיע לעירייה אודות מינויו ואודות קבלת החזקה בנכס או שמא חובת ההודעה הינה כאשר יש חדילה מלהחזיק? ועל מי מוטל נטל ההוכחה בעניין המחזיק בנכס המחוייב בתשלום הארנונה?

ג. האם קיים שיהוי מטעם העירייה לעניין גבית החוב, והאם יש בשיהוי,ככל שישנו, בכדי להפחית את תשלום הריבית וההצמדה.

א. שאלת הסמכות
30. סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע בזו הלשון...

31. הכונס סומך טענתו לפיה, הסמכות לדון בסעיף 3 לעיל נתונה לרשם ההוצאה לפועל כאשר הנכס הינו תחת כינוס נכסים, ועל הנאמר על-ידי כב' השופטת יהודית שטופמן ב- בר"ע (ת"א) 1215/05 טפחות נ' עיריית תל-אביב (09.05.06):

"אכן, טענות בנושא הארנונה, מן הראוי שיובאו בפני ועדת הערר על דרך של השגה.

ברם, משניתן צו כינוס ביחס לנכס, ומשהוכפף, מכוח זאת, עניינה של העירייה, ככל נושה בלתי-מובטח בדין קדימה, לסדרי הקדימה בכינוס, הרי שסוגית חיובו של כונס הנכסים בתשלום ארנונה באה בגדרי סמכותו של רשם ההוצאה לפועל, ויש לקבוע כי זהו מן המקרים בהם יחולו הוראות סעיף 3(ג) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976."

32. אינני מקבלת פרשנותו של כונס הנכסים. הן מלשון הסעיף והן מדבריה של כב' השופטת שטופמן עולה, כי סמכותו של רשם ההוצאה לפועל לדון במחלוקת בגין תשלום ארנונה הינה אך ורק ביחס לסעיף 3(א)(3) לחוק הרשויות המקומיות הדן בסוגיית "המחזיק", כאשר ביתר הסוגיות הסמכות נתונה למנהל הארנונה ולוועדת הערר.

33. דברים אלו מתחזקים נוכח שאר סעיפי החוק, כאשר הסוגיות המפורטות שם, הינן סוגיות המצריכות בירור עובדתי וטכני מקיף שאינו ניתן לבירור על-ידי רשם ההוצאה לפועל, זאת בשונה מסוגית המחזיק הנמצאת בידיעתו של רשם ההוצאה לפועל בהיותו קובע מועד מינוי כונס הנכסים, מועד פינוי הנכס ומועד תפיסת החזקה. עוד יש לשים-לב כי לשון החוק נוקטת מפורשות במונח "בית-משפט, ללא תוספת "או הרשם/רשם ההוצאה לפועל", כאשר בחוקים ובתקנות אחרות (כגון תקסד"א) כאשר התכוון המחוקק כי גם לרשם תהיה סמכות, כתב כך במפורש.

34. יצויין כי אף ביחס לסוגית המחזיק היה על כונס הנכסים לפנות תחילה למנהל הארנונה ורק לאחר חלוף המועד וככל שלא הועלו טענות אלו בפני מנהל הארנונה ניתן להעלותם בפני רשם ההוצאה לפועל ככל שהנכס בהליך כינוס נכסים, אולם, יצויין כי ממילא דחיתי את טענות הכונס לגבי תקופה החזקתו בנכס, כפי שיפורט להלן.

35. גישתי בדבר חוסר סמכות יפה גם לדרישת הכונס להנחות המגיעות לו לטענתו מכוח התקנות. הכונס אינו מפרט מהיכן למד כי הסמכות נתונה לרשם ההוצאה לפועל זאת למעט הפנייתו הכללית שנדחתה כאמור לעיל.

36. לאור האמור, הנני קובעת כי דין טענותיו של כונס הנכסים ביחס לייעוד הנכס, גודלו של הנכס והשימוש בו וכן, ביחס להנחות המבוקשות להידחות על-הסף בשל היעדר סמכות.

ב. שאלת המחזיק בנכס
37. סעיף 326 לפקודת העיריות קובע בזו הלשון:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

38. מהאמור לעיל עולה, כי המחזיק בנכס חב בארנונה, אולם כאשר קיימת העברת בעלות בין בדרך של מכירה או העברה ובין בדרך של שכירות (כאמור בענייננו) לתקופה של שנה ומעלה חלה חובה על המשכיר או נציג מטעמו למסור לעירייה הודעה על העסקה, וכל עוד לא ניתנה הודעה כאמור המשכיר יהיה חב בתשלום הארנונה.

39. כונס הנכסים נכנס בנעלי החייב ממועד מינויו, וכפועל יוצא מכך חב את כל החובות שחב החייב בהיותו הבעלים של הנכס, כאשר ביחס לתשלום ארנונה חב כונס הנכסים מיום תפיסת החזקה (ראה באותו עניין: רע"א 4650/06 עיריית תל-אביב-יפו נ' טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ (11.06.07)).

40. מהיום בו מונה כונס הנכסים היה על הכונס להודיע אודות מינויו לכל הגורמים הקושרים לנכס וזאת אף מכוח חובת תום-הלב וחובת הנאמנות החלה על כונס הנכסים.

טענות הכונס כאילו אין עליו להודיע אודות תפיסת החזקה בנכס הינה התעלמות ממהות ההליך ומחובתו המוגברת כנציג בית-המשפט, וזאת אף אם לשון החוק אינה מחייבת מפורשות למסור הודעה אודות תפיסת חזקה בנכס, למרות שלשון החוב גם היא קובעת כך.

41. ככל שכונס הנכסים אינו מחזיק בנכס בפועל אולם אחראי לנכס מכוח מינוי עליו להודיע לעירייה כאמור לעיל על-מנת שלא יחוייב בתשלום הארנונה. ככל שלא עשה כאמור כונס הנכסים חב הוא בתשלום הארנונה הן מכוח החוק והן מכוח ההלכה הפסוקה לפיה הכונס הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

42. בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מעוצה אזורית חבל מודיעין (16.03.08) התייחס בית-המשפט לסוגיית המחזיק בנכס לצורך חיוב בתשלום ארנונה:

"... הגדרת "מחזיק" בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה לקונית ביותר: " 'מחזיק' - למעט דייר משנה". לפיכך, נקבע בפסיקה לא אחת כי מן הראוי להיזקק כהשלמה להגדרת המונח "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, ויש לראות הגדרות אלה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית "דייר משנה" (רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4), 856 (2002) (להלן: "עניין וינבוים"); רע"א 9813/03 מדינת ישראל - משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון ((פורסם באתר האינטרנט נבו), 04.02.07) (להלן: "עניין משרד הבריאות")). המונח "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כך:

"מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון"...

נפסק גם ב- רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3), 661 (1992) כי חובת תשלום הארנונה חלה על אותו אחד שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס... (עמ' 663):

'החובה לשלם ארנונה כללית מוטלת על המחזיק בנכס... והלכה היא, כי מקום שיש 'מחזיקים' מקטיגוריות שונות (כגון, גם 'בעל' וגם 'שוכר'), תחול חובת התשלום על זה מביניהם, שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס'."

43. ראה גם למשל גם ע"א 739/89 אהרון י. מיכקשוילי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3), 769 (1991) (להלן: "עניין מיכקשוילי") שם קבע בית-המשפט כי:

"נקבע כבר בעבר, כי אין 'מחזיק' חייב להיות אדם המחזיק בנכס בפועל, אלא המלה 'למעשה' בהגדרה נועדה לקבוע מי מבין מספר מחזיקים אפשריים (בעלים, או שוכר, או מחזיק באופן אחר) יהיה חייב בארנונה...

ניכר בפקודת העיריות, כי מגמתה שלא להכביד אל עירייה יתר על המידה באיתור גורם המהווה 'מחזיק' לגבי נכס מסויים לצורך תשלום הארנונה. בדרך-כלל רשאית היא להסתמך על רישום, ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב... וכך גם קובע סעיף 330 לפקודה, המסדיר מצב בו נכס נהרס או 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו', כי המחזיק יחדל לחוב בארנונה רק משמוסר הוא הודעה על האירוע לעירייה. מסעיף אחרון זה ניתן גם ללמוד, כי הפקודה צופה מצב אפשרי, בו אין אדם יכול לעשות שימוש עוד בנכסו, ובכל זאת אין הוא מוצא מניה וביה מכלל הגדרת 'מחזיק'.

במילים אחרות אין לקרוא לתוך ההגדרה הפשוטה להפעלה של המונח 'מחזיק' בסעיף 1 לפקודה, את התנאי של קיום אפשרות ההנאה מהנכס."

44. מהאמור לעיל עולה כי בירור סוגיית המחזיק לצורך חיוב ארנונה הינה בהתאם לבעל הזיקה הקרובה היותר לנכס אשר תיבחן על-ידי מבחן עובדתי.

45. בענייננו אין מחלוקת, כי בתקופת היווצרות החובות מונה כונס נכסים על הנכס; כמו-כן, אין מחלוקת כי כונס הנכסים לא הודיע לעירייה אודות מינויו במועד המינוי, למרות חובתו לעשות כן.

46. אדגיש, כי אף אם הייתי מקבלת את טענותיו של כונס הנכסים לפיהן אין עליו להודיע אודות מינויו ככונס נכסים ואין עליו להודיע, עדיין חלה על כונס הנכסים החובה להודיע לעירייה אודות המחזיק בנכס, כפי שקובעת הפקודה.

47. מיום המינוי נכנס כונס הנכסים נכנס בנעליו של החייב. החייב כמחזיק הנכס חב התשלום ארנונה בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס אלא אם יגיש הודעה מטעמו בדבר שינוי המחזיק.

48. משנכנס כונס הנכסים לנעלי החייב ולא פעל בהתאם להוראות החוק והודיע בדבר קיומם של שוכרים, אין נפקות אם השוכרים היו טרם מינוי ככונס נכסים או שמא לאחר מינויו, ועליו לשאת בתשלום הארנונה.

49. השאלה היא האם יש לראות בכונס כמחזיק וכחב בחוב לרשות המקומית, היות ולא הודיע לרשות מי הוא המחזיק בפועל, כפי שנקבע בסעיף 326 לפקודה נידונה, ב- ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, (פורסם באתר האינטרנט נבו)

"ככלל, החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס"... סעיפים 326-325 לפקודת העיריות הם חריג לכך. סעיפים אלה קובעים כדלקמן:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

כפי שניתן לראות, סעיפים 326-325 שלעיל מטילים על בעל נכס או על מחזיק בנכס את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה של הנכס, לפי העניין, כתנאי ל"שחרור" מן החובה לשלם ארנונה (ראו: עע"ם 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פסקה 8 ((פורסם באתר האינטרנט נבו), 05.07.11) (להלן: "עניין שמי בר")). לפי הוראות הסעיפים, חבות הארנונה של המחזיק או הבעלים המקורי מסתיימת - ובכך צודק לוי - "רק עם משלוח הודעה... לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או ההחזקה בפועל" (ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3), 796, 775 (1991)).

למרות זאת, אין ללמוד מכך כי חבות הארנונה חלה באופן בלעדי על המחזיק או הבעלים המקורי. תכלית סעיפים 326-325 היא להקל על העירייה בתהליך הגביה של הארנונה - כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת... הוראת סעיף 326 מבקשת אך להוסיף על חבות הארנונה הקיימת באופן רגיל ולא לגרוע ממנה - שכן, המחזיק או הבעלים המקורי חייב, לפי הסעיף, רק "בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר (קרי: הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לפי העניין) היו חייבים לשלם ולא שילמו". רוצה לומר: חבות הארנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב, בנוסף לכך, מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולח הודעה לעירייה. יתרה מזאת, מלשון הסעיף אף עולה כי חבותו של המחזיק או הבעלים המקורי היא שיורית, כך שיש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל (ראו: רוסטוביץ - ספר ראשון, בעמ' 274, 285-284).

סיכום ביניים: סעיפים 326-325 פותחים בפני העירייה אפשרות חיוב נוספת, ואין הם שוללים את חבותו בארנונה של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כשלעצמם, אין בהם כדי למנוע מן העירייה להשית את הארנונה על בעל הזיקה כאמור באופן רטרואקטיבי, או לחלופין להסמיכה לעשות כן".

50. עולה איפוא, כי כונס הנכסים חב בתשלום הארנונה מכוח היותו מחזיק הנכס בפועל, ואף אם לא החזיק בנכס בפועל, וזה הוחזק על-ידי שוכרים, מחוייב כונס הנכסים מכוח היותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. יחד-עם-זאת, נתונה בידי כונס הנכסים האפשרות להוכיח כי בתקופת החיוב לא הוא אשר החזיק בנכס אלא אחרים ולפיכך אין לחיובו בתשלום הארנונה, אולם לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים שהוצגו בפני לא מצאתי כי הצליח כונס הנכסים להוכיח בפני אודות תפיסת החזקה על-ידי שוכרים בתקופת החיוב.

51. הכונס טוען כי אין לחיובו התשלום הארנונה ומפנה להסכמי שכירות שנחתמו על צדדי ג' ביחס לנכס. מעיון בהסכמי השכירות המצורפים לתגובה מטעם הכונס מיום 14.07.14 קיים קושי למצוא קשר בין הנכסים המפורטים על-ידי הכונס לבין הנכסים אליהם מפנה העירייה, זאת למעט חנות שהושכרה על-ידי מר יוסי אלבחרי.

52. הכונס טוען, כי הסכם השכירות של מר יוסי אלבחרי הינו בתוקף עד ליום 31.08.10. מנגד העירייה טוענת, כי מר יוסי אלבחרי עזב את הנכס בחודש פברואר 2010 ולפיכך על הכונס לשלם החל מחודש מרץ 2010.

53. גם בעניין זה מצאתי לקבל טענות העירייה. הכונס מפנה להסכם השכירות בלבד מבלי לצרף מסמכים נוספים כאשר עיון בהסכם השכירות מלמד כי החוזה תקף ל- 25 חודשים מיום 01.08.07 ועד ליום 31.08.09 (סעיף 4(א) להסכם השכירות - נספח י'1 לתגובה מטעם הכונס).

54. אומנם, בסעיף 4(ב) להסכם השכירות נקבע כי ניתן להאריך את החוזה עד ליום 31.08.10, אולם לא מצאתי כי קיימים מסמכים המעידים כי מר יוסי אלבחרי האריך את תקופת השכירות, ולפיכך מצאתי לקבל את רישום העירייה כגובר ולקבוע כי השכירות הסתיימה בחודש פברואר 2010.

55. אדגיש כי כפי שקבעתי לעיל, על כונס הנכסים היה להודיע לעירייה אודות מינויו ככונס נכסים, ומשלא עשה כאמור מחוייב מכוח היותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, וככל טוען כי אדם אחר החזיק בנכס בתקופת החיוב עליו מוטל נטל ההוכחה. עוד אדגיש, כי אם היה פועל הכונס כפי שהיה עליו לפעול, ומודיע לעירייה בעת המינוי או אפילו בעת תפיסת החזקה, על השוכרים השונים שבנכס, על תפיסת החזקה בנכס על-ידי גורמים שונים ועל השתלטותם על הנכס, יכולה היתה העירייה לפעול בזמן אמת לחיוב אותם מחזיקים, מה שלא יכולה היתה לעשות בשנת 2011.

56. הכונס מפנה להסכם שכירות שנחתם עם הגברת ליזה בוטבול מיום 01.08.07 ועד ליום 31.08.08. העירייה טוענת ביחס להסכם זה כי קיים ברישומיה שכירות לגברת ליזה בוטבול לנכס 1126911 בתקופה מוקדמת אולם אין תיעוד ביחס לשנים אליהם מפנה הכונס.

לא ניתן ללמוד מהסכם השכירות המצורף כי הינו חל ביחס לנכס בגינו מבוקש תשלום ארנונה ולא בגין נכס אחר, ולפיכך מצאתי לדחות הבקשה ביחס לנכס זה.

57. ביחס ליתר הנכסים אליהם מפנה כונס הנכסים לא הוכח בפני כי הקשר בינם לבין הנכסים בגינם מבוקש תשלום מטעם העירייה.

58. לאור האמור לעיל, הנני מקבלת את טענות העירייה ביחס לחיוב כונס הנכסים בתשלום הארנונה כמבוקש.

ג. שאלת השיהוי
59. הכונס טוען לשיהוי מצד העירייה ומפרט כי המתין תקופה של כשנתיים עד שקיבל תשובה ביחס להצעת הפשרה שהציע מטעמו. כמו-כן, אף לאחר שנדחתה הצעתו העיירה המתינה שנה נוספת עד להגשת בקשה למתן הוראות בתיק.

60. מנגד העירייה טוענת, כי מאחר והחוב הרובץ לפתחו של כונס הנכסים הינו חוב בגין הוצאות הכינוס ולא חובות עבר של החברה אין מקום להתחשב או להפחית את גובה הריבית וההצמדה בגין חוב זה (מפנה ל- בש"א 20378/02).

61. לאחר עיון בטענות הצדדים מצאתי לדחות את טענת הכונס גם לעניין השיהוי.

62. אין מחלוקת כי כונס הנכסים פנה לעירייה בשנת 2011 בבקשה לקבל פירוט בגין חוב הארנונה ואף הגיש מטעמו הצעה להסדר חוב ואילו העיירה מצידה השיבה להצעת כונס הנכסים רק בשנת 2013.

63. חובת הפניה למתן הוראות היתה ונשארה של כונס הנכסים ולא ברור מדוע הוא לא הגיש בקשה מתאימה בתיק ההוצאה לפועל, ככל וסבר כי העירייה אינה פועלת כשורה בנוגע לתשלום הארנונה. כונס הנכסים הוא זה אשר מנהל את הנכס, הוא זה אשר מחובתו לדאוג לתשלומים השונים והוא זה שמחובתו לדאוג לאישורים הנדרשים להעברת הזכויות בנכס על-שם הקונה ולקבלת האישורים לצורך כך.

64. כונס הנכסים הגיש הצעה לפשרה בטענות אותן היה עליו להעלות במסגרת השגה וועדת הערר ולכן יכול היה לצפות כי בקשתו תידחה. בנוסף, על-מנת לעצור את חיוב ההצמדה והריבית ניתן היה לצפות כי הכונס ישלם לפחות את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, מה שלא נעשה אלא לאחר מתן החלטה בתיק, לאחר הגשת בקשת העירייה.

65. היה גם מצופה מהכונס לפנות למתן הוראות לרשם ההוצאה לפועל, עם דחיית הצעתו לפשרה, בהיותו ידו הארוכה של הרשם ולא להמתין בחיבוק ידיים עד אשר העירייה תגיש בקשה למתן הוראות מטעמה.

66. אשר-על-כן לא מצאתי כי קיים שיהוי, ובטח לא כזה שיש בו כדי לבטל הפרשי ריביות והצמדה כאשר הכונס הוא זה אשר השתהה בדיווח מינויו, תפיסת החזקה על ידו והגשת בקשות מתאימות לתיק ההוצאה לפועל ביחס לחוב הארנונה.

67. למרות דחיית בקשת הכונס, לא מצאתי מקום לעשיית צו להוצאות, למרות שראוי היה לפסוק הוצאות גבוהות כנגד הזוכה, זאת מהטעם שלאחר קיזוז חוב הארנונה מהתמורה, נותר הזוכה עם תמורה נטו מינורית ביותר."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

האם מוסמך רשם ההוצאה לפועל לדון בטענות כונס הנכסים ביחס ליעוד הנכס, גודל הנכס ופטורים מכוח החוק והתקנות?