הפרשנות שיש ליתן למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור"

אין לתת פרשנות רחבה למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" שבסעיף 13.3 לתמ"א 38 כך שכל תוכנית המוסיפה זכויות בניה בבניינים קיימים תיחשב כתוכנית שכזו, גם אם זכויות הבניה המוענקות באותה תוכנית הינן מצומצמות בהיקפן ו/או מתייחסות רק לסוג מסויים של דירות. פרשנות רחבה שכזו של המונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" תרוקן מתוכן את תמ"א 38.

ב- ערר מס' רג/5162/08 {בן רבינוביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת גן ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)} פסקה ועדת הערר:

"הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נתנה למשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה") היתר בניה לבניית קומה נוספת (רביעית) לבניין קיים בן 3 קומות מכוח תמ"א 38, וכן לבניית קומה חמישית חלקית לדירת פנטהאוז לפי תוכנית רג/מק/340/ג/11.

העוררים טוענים מספר טענות נגד הבניה שאושרה.

תמ"א 38
לטענת העורר תוכנית רג/מק/340/ג/11 מהווה "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" כמשמעותה בסעיף 13.1 לתמ"א 38 (להלן": "תמ"א 38" או "התמ"א"). משכך הדבר חל לטענתו סעיף 13.3 לתמ"א הקובע כי:
'במקום שחלה תוכנית מפורטת להרחבת דיור תותר תוספת יחידות דיור על-פי האמור באחת מהפסקאות המפורטות בסעיף 11.1 ואולם לא תותר הרחבת דיור מעבר למה שנקבע בתוכנית המפורטת.' (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א)

לפיכך לטענת העורר, במקרה דנן לא ניתן לאשר את תוספת הקומה מכוח תמ"א 38 וניתן למצות לכל היותר את זכויות הבניה על-פי תוכנית רג/מק/340/ג/11.

בבסיס טענתו של העורר עומדת ההנחה כי תוכנית רג/מק/340/ג/11 הינה "תוכנית מפורטת להרחבת דיור".

תמ"א 38 אינה מגדירה מה היא "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" .

לדעתנו המדובר בתוכנית מפורטת אשר מוסיפה זכויות בניה משמעותיות למבנים קיימים במטרה לאפשר את הרחבת הדירות במבנים אלה, כגון תוכניות לשיקום שכונות ותוכנית המאפשרת תוספת זכויות בניה להרחבת דירות בדרך של תוספת חדרים, אגפים או קומות. הרציו העומד מאחורי סעיף 13.3 לתמ"א 38 הוא, כי במקום שבו כבר הוענקו זכויות בניה על מנת להרחיב דיור קיים, אין מקום להעניק כפל זכויות- הן מתוקף אותה תוכנית מפורטת והן מתוקף תמ"א 38.

במקרה שכזה גם מן ההיגיון לתת עדיפות לביצוע הרחבת הדירות מכוח התוכנית המפורטת, אשר מתייחסת באופן פרטני למקום המבוקש.

אין לדעתנו לתת פרשנות רחבה למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" כך שכל תוכנית המוסיפה זכויות בניה בבניינים קיימים תיחשב כתוכנית שכזו, גם אם זכויות הבניה המוענקות באותה תוכנית הינן מצומצמות בהיקפן ו/או מתייחסות רק לסוג מסויים של דירות. פרשנות רחבה שכזו של המונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" תרוקן מתוכן את תמ"א 38.

כך לדוגמה, בערים רבות קיימות תוכניות המתירות תוספת זכויות בניה לדירת הגג לשם בניית חדר יציאה לגג - בדרך כלל תוספת הנעה בין 23 מ"ר ל- 40 מ"ר לדירה. לדעתנו סעיף 13.3 לתמ"א 38 לא התכוון לתוכניות אלה, המתייחסות באופן טבעי לדירות הגג בלבד, והמוסיפות כמות קטנה יחסית של אחוזי בניה, ואין לאמור כי במקום בו חלה תוכנית שכזו לא ניתן להעניק זכויות בניה מכוח תמ"א 38.

כאן המקום לציין כי גם בסעיף 13.1 לתמ"א 38 מופיע המונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" בקובעו כי:

'תנאי למימוש זכויות בניה שטרם מומשו, מתוקף תוכניות מפורטות שאושרו קודם אישור תוכנית זו, להרחבת דיור או תוכניות המאפשרות תוספת קומות (להלן: "התוכניות המפורטות"), הוא כי תוספת הבניה יכללו את כל המרכיבים הדרושים לחיזוק המבנה הקיים בכללותו ביחד עם התוספת...' (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א)

סעיף זה מחזק את דעתנו כי הכוונה במונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור " הינה לתוכנית המוסיפה זכויות בניה משמעותיות, ואין הכוונה לתוכניות המאפשרות הרחבה מוגבלת לדירות מסויימות. כך לדוגמה אין כל הגיון וסבירות לחייב את מי שמעוניין לבנות חדר יציאה לגג של 23 מ"ר (או אפילו של 40 מ"ר) לחזק את כל הבניין נגד רעידות אדמה. אומנם סעיף 13.2 מאפשר במקרה של הרחבת דירה לחזק רק את אותה דירה נגד רעידות אדמה, אך בדוגמה שהבאנו ספק אם יש הצדקה לדרוש אפילו חיזוק מוגבל זה.

במקרה דנן תוכנית רג/מק/340/ג/11 כלל אינה מוסיפה זכויות בניה, למעט תוספת של אותן זכויות בניה אותן ניתן היה לאשר בדרך של הקלה.

לנוכח האמור, תוכנית רג/מק/340/ג/11 אינה מהווה לדעתנו "תוכנית להרחבת דיור" שכן כאמור, כל שהתוכנית עושה הוא – להתיר במקרים המתאימים תוספת של עד שתי קומות - ללא תוספת זכויות בניה, ואיחוד חדרים על הגג לדירה נוספת.

משהגענו למסקנה כי תוכנית רג/מק/340/ג/11 אינה מהווה תוכנית להרחבת דיור, אין בה כדי לשלול שימוש בהוראת תמ"א 38 לשם הוספת זכויות בניה, ובמקביל לעשות שימוש בהוראת תוכנית רג/מק/340/ג/11.

לפיכך טענתו זו של העורר נדחית.

קווי הבניין
העורר טוען כי למרות התיקון בבקשה להיתר שבוצעה בעקבות התנגדותו לקווי הבניין בפני הוועדה המקומית, עדיין נותר קטע בצד המזרחי של דירת הגג, הפונה לבית העורר, אשר בה לא נשמרה הנסיגה הנדרשת על-פי תוכנית רג/מק/340/ג/11 של 1.5 מ' מגבול הגג.

נכון הדבר כי סעיף 9ב לתוכנית מחייב נסיגה של 1.5 מ' של דירת הגג מגבול הגג ואולם לפי אותו סעיף בתוכנית יש למהנדס הוועדה המקומית שיקול-דעת לשנות מרחק זה, ובין היתר לצמצמו עד לביטולו. מאחר והסמכות לצמצום הנסיגה בקומה החמישית נתון לשיקול-דעת מהנדס הוועדה המקומית, ואין מדובר בהליך של הקלה, אין לעורר זכות ערר על שיקול-דעת זה.

לנוכח האמור אנו דוחים את הערר."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הפרשנות שיש ליתן למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור"